アパート7棟(54戸)と太陽光発電所120Kw保有で投資総額5億円 投資で得たキャッシュフローを海外で積立し12億円を手に入れる
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どーもです。

買い付け依頼していた

福岡市内の新築予定物件ですが

銀行の融資決定しました。

チャカチャカチャン!!

久しぶりの楽しい話題となりました。

来年の5月open目指してしばらくは

わくわく出来そうです。

いやー

今回は、約1ヵ月半

担当者さんにはがんばっていただきました。

感謝いたします。

物件の場所は言えないけれど

近いうちに収支予想くらいは投稿しますね。

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【2014/12/08 23:36】 | 融資・銀行・会社経営
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さて、夏休みも終わったし

次の融資を取りにいきます。

まあ、私のやり方なのでどこの金融機関にも有効かどうかは

分かりませんが、実感としてはかなり有効だと感じています。

手段1:狙いを定めた金融機関の通帳を作る。

手段2:1000万程度の預金を入れておく。

手段3:ディベロッパーさんにお願いして販売物件の見積書と
     シミュレーションをを用意してもらう

手段4:属性一覧表を作成して金融機関窓口に乗り込む

手段5:商談時に貴行に貯金1000万入れている旨をアピールしておくこと

です。現在私のほうでは

手段1・手段2・手段4を実行済みです。

実は、どの販売業者さんでも、

現在物件が不足していて見積もりすらなかなか回ってきません。

今のところ、金融機関からは、物件が出たら電話ください

と言われて、担当者を着けてもらいました。

秋口には、よい物件も出てくると期待して

活動をしていきます。

何とか5棟目狙っていきますよ。

【2014/08/23 23:45】 | 融資・銀行・会社経営
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3棟目の実行
ヤスシノ
いつも楽しく拝見しています。
ラブスカイさんの行動力さすがです。

私も昨日福岡で2社と会い、3棟目のめどがたってきました。

屋上テラスがある、あの新築アパートです。事業計画7000万程度
オーバーローン
金利1.5%でCF85000円程度、
利回り7%前半です。

利回りはあまり気に来ていませんが、
土地の形がちょっと変わっているんです。
出口的に売りにくい?

でも駅から6分ぐらいだし、融資のタイミングも今がベスト…。。

正直迷っています。



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さて、ひさしぶりに次の物件に繋がるネタです。

先日水曜日のお昼休みに1件の電話がありました。

着信を見ると「○○銀行担当□□」さんではありませんか!

この方は私の4棟目物件に融資してくれた銀行の担当者さんです。

用件を聞いたら

「その後どうですか?いろんな業者さんから次の物件のお話が来ていませんか?」

なんて、探りを入れられました。

ラブ「まあ、お話がないこともありませんが物件がねー」

なんて、適当に答えたら・・・・

担当者「次の物件のお話があればぜひお願いします。」

なんて、うれしいことを言われました。

もしかしたら、私の動きを封じるための罠かもしれないと思って

ラブ「でも、さすがに5棟目は融資きついでしょ?」

と、けん制したら・・・・・

担当「いえいえ、頭金600万程度準備していただいたら、いつでもokですよ」

と言われました。

こんだけ借金しているのに、600万さえ用意できれば次にいけることが分かりました。

いやー投資総額3億円も見えてきたかな?

さっそく4棟目を購入した業者さんにその旨連絡しましたよ。

業者いわく、その銀行は今年の4月に新築アパート専門の

融資プロジェクトチームを立ち上げたばかりで

過去の顧客の情報を収集しているとのことでした。

最後に業者さんからうれしいお言葉をいただきました。

業者「今すぐはさすがに準備が間に合いませんが、必ずや○○様の

ご期待に沿える物件を用意して年内に動いて見せます!!!」

ですって!

絶対今年度中にもう1棟手に入れるぞー

(そう誓ったのでした・・・。)

【2014/06/27 21:16】 | 融資・銀行・会社経営
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わたしは、

1棟目から3棟目までを1年で一気に

手に入れました。

その手法の一部を紹介すると・・・

優先的にラブ☆スカイに限りある物件情報を

持ち込ませるために業者に提案した条件は

①金利はどれだけ高かろうがかまわない!
とにかく物件情報を持ってきてほしい。

②変動だろうが固定だろうが団信があろうがなかろうが
銀行様の言われるがままでかまわない。
とにかく物件情報を持ってきてほしい!

③利回りは何パーセントだろうがかまわない!
とにかく物件情報を持ってきてほしい!

上記の3点を主張しました。

すると、すぐに夢はかないました。

営業マンからすれば、めんどくさい客より
私のように何でもよいから物件がほしい!
という顧客のほうが扱いやすかったと思います。

もちろん、そのせいで、

平均金利3%さらに、すべて団信ありという

絶対儲からない物件を3棟手に入れることになりました。

でも、かまわないのです。

すぐ借り替えましたから・・。

よく利回りにこだわる投資家がいますが、

利回りは満室での計算なのであまり意味がありません。

空室を考慮した実利回りのほうが現実的ですが、

その判断もどうかな?と思います。

一番大事なのはキャッシュフローだとわたしは思います。

実家賃収入-実ローン返済額がプラスになる!

詳細には、

実ローン返済額/実家賃収入<0.65

が目安になります。

すなわち、ローン返済額が実際の家賃収入の65%以内に

収まるように最終的にできればよいのです。

方法は、

家賃を上げるか?金利を下げるか?しかありません。

と言うわけで、

新規物件を取得するときの利回りなんて考えず、

物件を手に入れてから速やかに借り換えを行って金利を下げる。

これがもっとも有効な方法だと思います。

デフレ時代はね!

【2014/04/05 23:45】 | 融資・銀行・会社経営
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Re: これは大発見では?
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
ぐれーと様

返信遅くなりました。

そうなんですよ。

銀行目線(と言うより、ディベロッパー目線)では、やっぱり うざい客より

何も言わない客のほうが良いですよね。

そして、契約後、銀行チェンジです。

今後ともよろしくお願いします。

これは大発見では?
ぐれーと
実はこの手法・・・すごいですよね。

何故借り換えできるのか?

が銀行目線でわかれば、1冊書けますね!

特に物件を持ち続けると決めている場合に有効な手法だと思います。

私も2棟目のタイミングで借り換えチャレンジしていきます!!!


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週末にラブの属性をまとめてみたんですが、

ざっくりだと、来年度は、

年間収入=2780万

年間ローン返済額=1480万

となりました。

単純キャッシュフロー=2780-1480=1300万/年間

となります。

ここから、生活費および税金等500万を差し引くと

1300-500=800万/年間となります。

5年後には、4000万貯まりますので

1棟繰り上げ返済する方法があります。

でも、このままだと貯めきらないだろうね。

毎年800万を別の投資に費やしているだろうから・・・。

じっとしてられないもんね。

今やりたいこと

・野建てメガソーラー

・新築賃貸購入

・中古賃貸も検討

・コインランドリー事業

・東京で中古マンション模索(オリンピックごろ売却目指す)

いっぱい妄想が膨らみますね。

どちらにしても、2年くらいじっとした方が自己資金が増えて

より良い結果になるのかな?

・・・でも、じっとしてられないよねー


【2014/01/28 23:38】 | 融資・銀行・会社経営
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我が家のローンは、今月末の残高で

1250万円です。

住宅金融公庫で金利2.5%でしたが、

来年から3.5%に跳ね上がります。

そこで、借り替えようと思い

早速ネットで簡単に借り換え作業が出来る銀行を探しました。

候補にしたのが「住信SBi銀行」「楽天銀行」です。

早速昨日ネットで入力して仮審査を申し込みました。

なんとスピーディー!!!

今日「仮審査」通過のお知らせがメールで届き

正式提出資料を送付したとの電話連絡がありました。

いやー楽だなー

こんな感じでアパート融資も申し込んだら

いかないかなー

なんて思ってしまいました。

ちなみに、

今回の借り換えが正式に実行できれば、

残金 1250万

現在金利3.5% 20年 「元利金等」

→借換金利1.8% 25年 「元金均等」

にしたら、支払い期間を5年延ばしても

トータルで180万のメリットがある上に

毎月の支払いも2万円減ります。

「なんということでしょう!」

すばらしー

やはり、借金は借換しだいですね。


【2013/12/24 22:24】 | 融資・銀行・会社経営
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さて、

今年は、太陽光と4棟目で現金が必要だったので

毎月のカード支払いを1万円にしていたら

借り入れが270万になっていました。

なんと、金利11.8パーセントですよ。ゴールドカードなのに

まあ、ゴールドじゃあなかったら18パーセントだけど

さて、ボーナスに貯金をあてて、一括返済完了しました。

まあ、きれいな体になりました。

でも、大事な現金がなくなるぅー

【2013/12/21 00:58】 | 融資・銀行・会社経営
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さて、本日のタイトル

「ラブ☆スカイは貧乏です。」

これだけ資産を拡大しているので

ブログを見ている方には

もしかしたら裕福でお金に困っていないように映っているかもしれません。

ただし、同業の投資家の方なら良く分かるかもしれませんが

いやいやいやいや

ぜんぜんぜんぜん

お金がなーい。です。


それは、なぜか?

答えは・・・・・・・・

ラブ☆スカイがお金儲けのシステムを作るだけで

貯金を全くしていないからです。


お金をためることが大切だと言ってたジャン

と言われそうですが、今はお金をためるときではありません。

そう思っています。

キャッシュフローを得るためのシステムを構築し、

毎月ゲットしたお金は貯金せずに

次の投資に全力投入します。

足りないので本業の貯金も投資に投入します。

どんどんお金が減っていきます。

なので、我家はとっても貧乏です。

この間なんて妻からカードが使えないー

って電話がありました。

そうです。限度額いっぱいになっていたのです。

ちなみに限度額は300万ですが・・・。

それくらいお金に困っています。

でも、投資はやめられない・・・病気ですね。

治療法もあります。

とっても簡単な治療法が・・・・

それは・・・投資を

活動を・・・生きがいを・・・2年ほど休むことです。

お金儲けのシステムはガンガン構築しましたので

投資をやめて、本業に専念すれば

1~2年で解決です。それは分かっているけどやめられない。

そう考えると、わたしが投資にお金を投入できるのは

最も支出が増える子供の大学進学の2年前までですね。

あと、7年か・・・7年で何が出来るか・・・

まあ、2年でこれだけ出来たのだから

あと7年なら・・・いろいろやれるかもね!!!

【2013/11/27 06:29】 | 融資・銀行・会社経営
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Re: タイトルなし
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
ぐれーとさま

太陽光発電投資は、結構楽しいですよ。

でも、あまり儲からないので

あくまでアパート経営の補助的な役割となりますね。




ぐれーと
太陽光発電、面白そうですね!

私もラブスカイさんを見習って、ちょっと真剣に太陽光発電考えてみたいと思います!

どこも同じ?
パーティ
いやぁ。
どこも似たり寄ったり(^_^)

うちは貧乏ではないですが、ボーナスで普段の生活費および再投資の頭金の一部となり、表の貯金が増えません(^_^)


まあ資産と借金は増加傾向です
(;^_^A

Re: タイトルなし
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
ベアーさま

投資を続ける限り

お金はたまりませんね

ベアーさんはしばらくは投資をお休みされるようですが

お金をためて何かどかんと

たくらんでいるのですか?

今後ともよろしくお願い致します

Re: はじめまして
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
ティーさま

そうなのです。

新築賃貸経営と

太陽光発電投資は非常に愛称がよいと思います

いずれ多くのかたに認められるでしょうが、

その時すでにおそし

「まだはもうもうはまだなり」

やるなら今しかありません


ベアー
うちも貧乏ですよ。不動産投資で貯金はしてますけど、放出しないんですから同じです、ははは(^_^;)

はじめまして
ティーキャピタル
いつも楽しく拝見しております。
私も同じくシステムの構築の最中でお金があません。アパートと太陽光は実に組み合わせがいいですよね。私と同じ投資スタイルで参考にさせてもらってます。


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さて、大借金王のラブ☆スカイが

1500万円をかき集めた方法ですが、

ご要望もありましたので

ちょっとだけヒント書きます。

A社は、これまで何年も証券取引で使ってきたネット銀行です。
多額のお金を入れたり出したりを何年も繰り返しているので
信用があります。

B社は、実は3年前に作ったゴールドカードの信販です。
年間150万円は使っているので、向こうから
ラブコールでした。

C社も2年前に作ったゴールドカードです。
このカードも年間100万から150万円は使用している上、
もちろん一度も滞ったことはありませんので
信用があります。

D社は、昨年申し込んだときは300万でしたが、
目標の700万に届いていなかったので断った経緯があり
ブラックリストに乗ったかな?

E社とD社は、近所の銀行です。あっさりokでした。

ここまで借金が膨らんでくると

なにも怖くなくなるところが怖いですね。

今後は、

この借金1.8億に

太陽光発電所設置費用5000万円とアパート4棟目6000万円が

加わります。いよいよ投資総額3億円が見えてきました!!!

大借金王に・・・・俺は・・・なる!? てか?

【2013/10/22 23:39】 | 融資・銀行・会社経営
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現在借金1億8千万円のラブスカイですが、

この状態で各社にカードローンを申請しました。

結果を発表します。

A社:500万円 目的自由ローン 金利5.3% 

B社:215万円 目的自由ローン 金利6.8%

C社:350万円 目的自由ローン 金利3.7%

D社:0円 お断りされました

E社:300万円 教育系自由ローン 金利6%

F社:200万円 目的自由ローン 金利5.4%

どうです?結構いけますね。

一応すべて申し込み完了しました。

1500万円かき集めました。

手段としては・・・ひみつです。




【2013/10/20 23:25】 | 融資・銀行・会社経営
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