アパート7棟(54戸)と太陽光発電所120Kw保有で投資総額5億円 投資で得たキャッシュフローを海外で積立し12億円を手に入れる
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ラブ☆スカイ便利ツールを加えました。

仲介手数料計算や、借り換え計算などけっこう使えますよ。

わたしは、地価表示ツールが気にいています。

ご使用ください~
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【2012/07/28 17:05】 | その他
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わたしの夢は、光熱費0アパートを経営して、
環境にも、入居者にもやさしいアパート運営することです。
特に、オール電化や太陽光発電については、数年前から
勉強しており、その辺の営業マンよりは詳しいと自負しているくらいです。
ちなみに、3年前に我が家の屋根にはなんと6kwパネルがのっております。

アパートを新築するときには、営業マンさんに一応聞いてみるのですが、
やはり、各業者さんともプランが決まっていて、難しいと言う返事がきます。
とくに、ガス業者とアパート販売業者さんとのタッグ営業をされているところが多いので、
なかなかオール電化は難しいようです。
なんと、3棟目アパートのエアコン12台はすべて、ガス業者さんのプレゼントだそうです。
オーナーとしては、ありがたいけど・・・ガスは使わないといけないわけです。
そんな中、今度話があがってきた中古物件はいずれは、オール電化や、太陽光発電プランを組み込んだり
新築では出来なかったことが出来るかもしれません。
今週末が楽しみです。夢ばかりが広がります。
やっぱり、一度不動産に手を出したら・・・やめられなくなりますね。


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【2012/07/25 12:58】 | アパート・マンション経営
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先ほどわたしのスマートフォンに一件の着信がありました。

あるアパート販売業者の営業マンさんからでした。

本業であるサラリーマン業が忙しく電話に出ることが出来ませんでしたが、

着信者を見て、何か良い情報でも

紹介してくれるのか?

なんて思いながら、ようやくさっき電話してみました。

営:「〇〇さま、良い情報があります」

ラブ:「新築物件?」

営:「新築はきびしいですが、中古物件です。」

ラブ:「新築はしょうがないけど、中古も無理なんじゃないの?」

営:「実は、〇〇さまの現状をよく説明しまして、
    理解をしていただいた大手金融機関様を見つけました」

ラブ:「ほんとですかーー、年収の何倍まで融資可能なのですか?」

営:「なんと、25倍までのようです」

ラブ:「ほほー」

ラブ心の中:(このまま、新築にこだわっていてもなかなか情報が来ないなら
       ひとつ話でも聞いてみるか・・・)

ラブ:「頭金は150万なら用意しますが、
    それ以外すべてローンでまかなえるなら良い話ですね」

ということで、今週末、中古物件を見てきます。福岡市内らしい。

ちなみに、わたくしの現在の属性は

アパートを三棟も一気に新築してしまっているので、非常にわるく

しばらくは、新築はもちろんのこと、中古も融資が下りないと

言われており、なかなかきびいしい状態ですので、

この閉塞感のなか差し込んだ光のような出来事でした。

さあ、次の物件に向けて、ふたたびわたしは動き出す。

ラブ☆スカイの中古物件編スタートです。

・・・まあ、最終的に契約にいたるかどうかわかりませんがね

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【2012/07/24 13:01】 | その他
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最近ニュースでは
消費税が段階的に10%になる法案について
議論されています。
なんか、国民の総意が消費増税賛成で、
反対なんて大声で言ったら非国民のような
感じですが・・・・
わたしは、大大大反対です。
消費税は、貧富の差に考慮していて一見平等に見えます。
理論としては、お金持ちも貧乏人も老人も平等に消費するし、
お金持ちはいっぱい買い物するからそれに応じて
税金が取れるという物です。
しかし・・・皆さんだまされてはいけません。
お金持ちは貧乏人よりもいっぱい消費するけど、
一般的な支出には限界があります。
年収400万と4000万の方では
年収では、10倍になります。
じゃあ消費税を10倍取れるのでしょうか?
400マンの方の年間消費額を200万
とすると、10%で、20万の税金を払うことになります。
その10倍で、年収4000万の方は、200万税金を払うことになれば、
平等になります。200万の消費税を払うには、2000万の支出をしなければ
なりません。・・・・いくら金持ちでもそんなに生活費や物品購入するとおもいます?
毎年、フェラーリ2台買い続ければ良いでしょうが、そんな方少ないでしょう。
毎日贅沢な食事しても、一般家庭の10倍の食費を毎日かけますか?
金持ちも貧乏人も日本人の主食はお米でそんなに単価差は生じません。(せいぜい3倍?)
さ・ら・に金持ちは節税のためのシステムを構築している方が多いと思います。
要は、貧乏サラリーマンは支出はそのまま消費税で持ってかれますが、
金持ちは使ったお金が、確定申告で戻ってくるシステムです。
また、買った領収書は必要経費にしたり出来方も多いでしょう!
消費税は平等でない!
貧困層と老人からお金を持っていくシステムです。
わたしが・・・ずーと主張しているのは(妻に対してですが(笑))、
相続税を90パーセント以上にすべき!!という持論です。
日本にはたんす預金が、200兆円あるそうです。
この200兆円を使ってれれば
あっという間に日本の経済は活性化します。
なぜ、使わないのか、
将来が不安だから?
日本人がけちだから?
銀行の営業がうまいから?
日本は投資が浸透していないから?
全部本当だけど、ちがーう
なぜ、金持ちや資産家が、60才になっても70才になっても80才になっても
資産を残してるの?
貯金してるの?
生活費残してそれ以外自分や家族のために使い切らないの?
それは、相続税が安いからです。
子孫に資産を残したいからです。
ばからしー
だから、生まれたときから金持ちの子はずーと金持ちで
貧乏人の子は、努力と度胸と勤勉で資産を作るしかない。
生まれたころから恵まれている人にロクなのがいない!
自分の人生は生まれたときは、もちろん資産「ゼロ」
そして、死ぬときは「500万」でいきます。
まあ、墓守代500万くらいのこしとかないと、
60歳になったら資産を売却するか、子供に権利を売って、
わたしは、やりたいことすべてします。
妻と海外旅行にも行きたい。おいしいもの食べたい
寄付とかもしたい!世のためになりたい!
まあ、貧乏人上がりなので大してお金掛からないかもしれないけど。
とにかく、相続税90パーセント法案
を通してくれれば、
子孫にお金を残すのがもったいなくて、みんな消費し始めます。
5年以内に、日本経済は世界一のレベルになるでしょう!
金持ちや資産家ばかり優遇するな!今の政治家!!!







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【2012/07/21 03:48】 | その他
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なんとかして、アパートを増やしたいと思っています。

現在、新築三棟ですが、あと三棟(計6棟)は

保有しないと幸せな自由人生にたどり着けません。

さらに、すべて新築を建てたいぃーー

という野望があります。

そういうわけで、先週

知り合いのディベロッパーさん(アパート販売営業マン)

と会う機会があったので、アパートを新築するための方法について、

何か良い案が無いか聞いてみました。

結論としては、妻の名義で融資を検討したらどうかというものでした。

要は、現在妻はわたしの扶養家族で主婦なので、

妻に働いてもらって、収入があれば、融資が受けれるというものです。

しかし問題があります。

まだ、子供が2歳ですし、上の子もまだ小さいので、

働きにいけません。

熟考のうえ、じゃあ、妻をフランチャイズのオーナーにして、

経営者にしてしまうというのはどうかと

考えました。

店長も雇って雇ってしまえば、妻は名義だけです。

本業があれば、アパートだって買える訳です。

早速先週末

カタログを取り寄せました。



・コインランドリー業

・塾経営 明光〇塾 スクール〇〇 京〇

・1000円カット



そして、明日、ある塾経営営業マンさんとコインランドリー営業マンさんと

早速個別で会うことになりました。

また、詳細を報告しますね。

アパートを得るためにはなんでもチャレンジしないとね


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【2012/07/20 13:02】 | その他
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みなさん

おはようございます。

中年になると早起きになりますね。

ということで、出勤時間までまで3時間くらいあるので

部屋を片付けておりました。

ふとっわが部屋を見て思うこと・・・いたるところ本だらけ

それも、投資関係ばかり・・・

種類ごとに分けて数えて見ました。

な、なんと・・・こんなに

株式投資関係の本:22冊

FX関係の本   :12冊

不動産関係の本 :62

その他投資関係 :8冊

その他趣味の本 :9冊

合計 113冊・・・あ・ぜ・ん

今週末仕分けして処分しよう!!・・・決意しました。

投資に目覚めてはや9年

年平均12冊→1冊/月のペースですね。

まあ、もっぱら自己啓発に努めて本読みまくっているのは、

ここ最近3年くらいで・・・株式投資で失敗して

200万すったのがきっかけですが。

巷に出ている有名投資本は結構読んでると思います。

ほんとに残したい本は不動産関係20冊程度ですが、

特に株式投資関係とFX関係はすべていらないかも。

あ、勘違いしないでくださいね、でも読んで損した本は・・・ありません。

巷でこんなの「読む価値なし」なんて言われている本だって、

反面教師や失敗体験等かならず現在の自分を構成する

精神構造の一角をになっていると自己分析します。

本を読んですぐ成功するとか、すべてがわかるなんてことはありません。

だってあんなに本読んできたけど、いまだに成功してないし。

とりあえず、ここ最近は不動産関係の本を

トップテンから順番に読んでやろうと思っています。

しかし、忙しいなぁー

サラリーマンする時間 14時間

投資の時間      3時間

寝る時間       6時間

家族と過ごす時間   1時間

のなかで、読書の時間は寝る時間か、投資の時間を使うしかありません。

まあ、楽しいから良いけど

あ、もう5時か・・・そろそろ妻が起きてくるかな?


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【2012/07/19 05:04】 | その他
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今日は、私の作成したアパート経営シュミレーション結果を添付します。

3棟目をモチーフに4棟目目標シミュレーションとなります。

自己資金:814,000

総事業費:64,814,000

家賃を下げていく代わりに、入居率は高め90%以上設定

返済25年

金利:2.5%→3.05%

今回はその内容よりも、繰り上げ返済した場合としない場合

どちらが得かを比較してみましょう!

35年後の総資産は、

①繰り上げ返済なし:52,143,061

②繰り上げ返済あり:67,267,423

繰り上げ返済した方が、35年後は1500万お得だという事が分かります。

じゃあ、繰り上げ返済した方が良いかというと・・・私は思いません。

繰り上げ返済をすると言う事は、せっかく下りた融資(レバレッジ力)を

返してしまう事になります。

繰り上げ返済した2000万をさらに次の物件にぶつけた方が、

さらに資産は倍増するのです。

または、空室リスク・メンテナンスリスク回避のための

ストック資産にしたほうが、破産による途中退場を防止できます。

まあ、いろんな考え方があるでしょうが、わたしはそう思います。

そのうち私の考え方も変わるかもしれませんがね。



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【2012/07/16 10:55】 | アパート・マンション経営
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一般のサラリーマンがもっとも得するのは

以下のどれでしょう?

①アパートに住んで赤の他人(アパートオーナー)に賃料を払うくらいなら

持ち家を持ち、賃料を払わないようにする。

②家を買って、ローンを組んでリストラや固定資産税や急な出費に

おびえるよりは、気楽なアパート住いがよい

みなさん、どっちだとおもいますか?

私の考え

どちらでもありません。

どちらも間違い!

最善策!!!!!は、

アパートを購入して、自分のアパートの1室にすむことです。

場合によっては、金利の低い住宅ローンでアパートを買うことも可能です。

かつ勤続4年くらいであれば、フルローンも可能です。

これからの若者はぜったい家なんか買わず、他人のアパートにも住まず、

自分のアパートにすむべき

今すぐ、アパート販売業者にメールするべき!!!!!!!!!!!!


【2012/07/13 22:23】 | アパート・マンション経営
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昨年の7月にアパートオーナーになろうと決めてから

また、アパートオーナーになってから

人生観がずいぶん変わってきました。

かわった事ランキング

その1:それまで20年にわたり、当たり前に読んでいた

週間少年ジャンプとスピリッツを昨年8月に止めた。

(急につまらなくなった。時間を浪費しているような・・・なんだろこの感覚?)

その2:朝刊が、朝日新聞から日経新聞に変わった。

その3:今年1月にプレジデント3年契約(72冊)を結んだ

その4:それまで会話の無かった妻と老後の話や教育費について会話が弾むようになった。

その5:会社でみんなから穏やかになったとか、なんとなく貫禄がついたね。と言われるようになった。

その6:会社で後輩の成長を暖かく応援できるようになり、

同僚の成果に心からオメデトウを言える様になった。

その7:この1年間急に上司や会社からの評価が上がった。

理由はわかりませんが、アパートオーナーになることで、

本業や家族にもよい影響が出るようになって来ました。

何なんでしょうね?ちょっと不思議


【2012/07/12 22:40】 | その他
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中古と新築
アパート経営で成功するにはどれが正しい道筋なんだろうか?
おそらくこれからこの業界に入場してくる未来の不動産投資家
の皆さんはまず最初に考えるのでは無いでしょうか?
私みたいに思いつきでtryするバカはあまりいないのかもしれません。

やはり新築と中古のメリット・デメリットを比較する
必要があると思います。
とりあえず新築のメリットについて今日は述べますね。
〇新築
 【メリット】
 長い返済期間で融資が受けられる
 フルローンも可能(レバレッジがんがんかけられる)
 最初の10年間はほとんど手入れ費用不要
 高い家賃で貸す事ができる」ここまでは一般論
 ここから本題⇒1棟保有の場合、利回り8%なら利息(年4%)
および修繕費(2%)含めて
 18年でpay(家賃貯金額=返済残高)します。
 要は18年後に一括返済して自分のものにできます。
19年目から家賃がフルで入ります。
 返済が終わっているので空室が出ても痛くもかゆくもありません。
 さらに、2棟新築を持っていれば、18年⇒13年になります。
3棟で1棟を集中返済すれば・・・
 8年で1棟返済終えてしまいます。
 新築は2棟以上保有する事でレバレッジの力で
 一気にお金を加速する事が出来るのです。
 複数新築を所有して最近気づきました。
 これはすごい事です。わたしはあくまでサラリーマンです。
 中古を購入してメンテナンスしたり
 心配してあげるほど日ごろ時間はありません。
 新築ならほかっておいても10年間ほどは埋まるので
 アパートを所有する前も所有したあともまったく
 生活を変えずにすごす事ができるのです。
 さらに新築だと心配事が無いので買ったその日から
 次の物件に頭を切り替える事ができるのです。
 
 結論 サラリーマンは、年収500万くらいあれば、本 業のおかげで融資がほぼフルローンで受ける事が可能です。
 できれば、一気に2棟以上所有できれば、
 13年後の築浅の状態で1棟返済できるのです。
 同時進行で一気に3棟アパートを新築することができれば最高です。(←これは自慢)
 
 中古は1棟返済したあとの14年後に挑戦するか、融資が付かなくなる
 3~4棟目から挑戦するべきと断じます。
 
 最初から中古を所有するのはサラリーマンをしながらでは
 手間が掛かりすぎて無理だと思います。
 たのしいたのしい本業がおろそかになったのでは本末転倒です。

 融資ががんがんおりるサラリーマンしながらで会社に
 しっかり社会保障してもらいつつ、
 老後またはゆとりある生活のために不労所得を得る・・・究極ですね!
 
 そして・・・・・・返済が終わってかつアパートがボロボロになったら・・・
 わたしの場合福岡市内の1等地を2割引ぐらいで
 速やかに現金化して老後遊びまくります。

 中古の場合、築20年くらいの木造物件なら
 10年くらいしかお金を生まない上に、
 空室やメンテナンスに自分の時間をとられ、
 そもそも融資がつきにくいので
 ほとんど現金を投入しなければならないので
 ぜんぜんレバレッジを利かせることができません。
 メリットが思いつかない。 
 やはり中古は3棟目以降がよいかもしれません。

【2012/07/10 23:46】 | アパート・マンション経営
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