アパート7棟(54戸)と太陽光発電所120Kw保有で投資総額5億円 投資で得たキャッシュフローを海外で積立し12億円を手に入れる
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もうご存知の方もいるかもしれませんが、

信販系ローンを見つけました。

マンション販売の営業マンさんから聞きました。

とりあえず今回紹介するのは

セゾン不動産投資ローンです。

〇投資物件購入コース

アパート・マンション購入コース

メリット:築年数問わず! 最長35年ローン

メリット:すでに複数件の借り入れがあっても可能

メリット:銀行で対応が難しい場合も可能

融資金額:100万~1億円

融資利率:4.8%

金利4.8%は高いですが、福岡の中心部で9000万くらいのRC造・築20年くらいの物件であれば、

利回り15~20%は見込めそうなので、大きなキャッシュは生みそうです。

最長35年・フルローンを目指して利用する価値はあるかもしれません。

実は、早速各営業マンさんにこの融資を取ってくるように

メールしましたので、後は良い中古物件を見つけてもらって

セゾンにアタックです。

いろいろ種は蒔いておかないと。

思ったらすぐに行動する。

新たな道が開けると言いのですが・・・

凶と出るか吉と出るか・・・たのしみです。

今後の投稿のやる気の元になります。
エネルギー注入お願いします。


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【2012/08/30 23:31】 | アパート・マンション経営
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中古!
1Rと地方木造一棟
お!
ついに中古を検討ですね。
RCは怖いですが表面15%あれば回るんじゃないですか?
稼働率90%維持が必要と思います!
続き楽しみです!

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今回はアパートを買う方法その2と題しておりますが、

テクニカル的には、アパートを所有すると強く念じて

地元ないしは、大手のディベロッパーにメールすれば、

すぐにオーナーになれます。

しかし、いまから述べる事を実践していない

又は、経験していないオーナーは途中で

失敗すると私は強く信じています。

そのオーナーになるために経験すべき必要条件とは・・・

「超節約家」になる又は、経験する事です。

昨日わたしが、超節約家に目覚めてさまざまな節約術を実践していた事は

ブログに述べましたが、

節約する事ができる能力をオーナーになる前に磨かなければいけません。

失敗するオーナーとは、オーナーになって、しばらく

経営を堪能した後、数年後、空室等で経営が苦しくなってきてから

節約方法を考え始めますが、とき既に遅しとなっている事が多いそうです。

アパート経営に挑戦する前に、最低1年は、全力で貯金する能力を磨かなければいけません。

要は「ケチ」になる必要があります。

わたしも当時源泉徴収500万(手取り390万)程度の時に年160万貯金しました。

源泉徴収年収670万(手取り540万)の現在では

さすがに当時ほど無茶はしておりませんが、年200万貯金をしています。

子供が3人の5人家族である我が家庭の

年間支出は、340万(540万-200万)です。

要は月額28万で生活しています。

合計28万の内訳は、

8万:マイホームローン他(固定資産税込み)
4万:マイカーローン他(車検代込み)
1万:光熱費 水道・下水道・電気
3万:子供3人分の習い事
5万:食費 5人家族
1万:学費 公立2人
1万:ガソリン
1万:帰省旅費積立(年に1回12万 福岡→中部圏)
3万:パパとママのお小遣い
1万:衣類、生活雑貨、家電(年間12万程度)
です。

どれだけ年収が増えようと、絶対に贅沢はしません。

常に我が家はジリ貧状態で生活しています。

妻も子供の情操教育のためにも贅沢はしない方針ですので

助かっています。

アパート3棟で得られるキャッシュフローには基本的に

手をつけず、購入のための頭金も税金も共用部の光熱費も

本業から支払っています。

これもアパート経営開始前に節約術と

節約の大切さを家族が共有できた事が大きいと思っています。

よほどの事がなければ、浪費による事業失敗は

我が家では考えられません。

もう一度言います。

たとえ不動産収入と本業で年収手取り1000万を超えようとも

今の生活水準を維持しなければいけません。

貯めたキャッシュは全額次の投資か修繕費に回すのです。

おそらくサラリーマンの中では私の年収は比較的多いほうでしょうが、

一般的サラリーマンよりも節約を頑張っている自信があります。

とにかく、アパートを購入するには、節約術をまず学ばなければいけません。

と言いますか、ケチになりなさい!

贅沢は夢がかなってからでいいではないですか。

ちなみに、節約家のわたしでも家計のリストラ対象にできなかったものがあります。

それは・・・

朝刊
投資本購入
子供の塾代

両親へのプレゼント(父の日・母の日・敬老の日)

しかし、今年で結婚10年が経ちました。

妻に大きなプレゼントをしたいなぁー
(これは贅沢じゃあないよね)




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【2012/08/29 19:39】 | アパート・マンション経営
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今回は賃貸管理業務委託費について

ご紹介させていただきます。

わたしの保有アパートの管理業務は

一社に絞っていませんので業者によって

契約内容が異なります。

〇A社の場合

・インターネット保守費:6,300円

・管理手数料:5% 22,500円

・共益費は管理業者へ全額支払い

 8戸で28,000円

 (共用部電気代・水道代・巡回清掃費含む)

・退去時のリフォーム積立として、2,000円/戸

 8戸で16,000円

総額:72,800



〇B社の場合

・インターネット保守費:10,920円

・管理手数料:5% 22,500円

・巡回清掃費4000円

総額:37,420

ただし、共用部電気代2,500円・水道代2,000円はオーナー持ちなので

合計すると、総額:41,920

となります。

ただし、A社は、入居者入れ替え時に手数料は要りませんが、

B社は、家賃1か月分の報酬を払わなければいけません。

例えば、2年で入居者が入れ替わると仮定すると、

〇A社

 72,800×24ヶ月=1,747,200

〇B社

 41,920×24ヶ月+45,000円(賃貸借媒介手数料)×8戸

 =1,366,080

となって、

比較するとA社はB社より40万円ほど高い事が分かります。

10年で5回入居者が入れ替わるとすると、総額200万差と考えると、

何とかならないものかと思いますね・・・

次の契約更新時に聞いてみよう!

でも、入居者の入れ替わりがさらに激しい場合は、

B社のほうが不利になるのか・・・


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【2012/08/25 23:19】 | アパート・マンション経営
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今年の夏休みは、12日~19日までの8日間でした。

久しぶりにながーい休みをいただきました。

まあ、連休直前に気管支炎(病院でもらっていた薬を飲んでも改善せず、

胸部連続CTスキャンによる精密検査により後に一部肺炎だったと発覚・・・

このやぶ医者が・・・)

をわずらって、しばらくブログも更新できていませんでしたので、

長期連休とつよーい薬のおかげで完全復帰できて絶好調です。

連休中は岐阜と浜松の実家でゆっくりしておりましたが、

やはり、つい九州以外の土地に行くとそこの

賃貸物件の入居状況が気になって

妻との会話もつい不動産関係になってしまいます。

妻の実家は静岡(といっても浜松なのですが)

ものすごく、入居率が悪そうでしたね。

物件は非常に新しいんですが、半分くらいしか入っていないんですよ。

もともと浜松は、外国人の入居が多いのですが、近年の不況で、

ずいぶん外国人さんが減ったそうです。

そういったことも影響しているのでしょう。

しかし・・・浜松もアパート多いなぁーなんて実感しました。

浜松は、超沿岸部の町なので非常に津波に弱い土地です。

浜松のサイドを暴れ川で有名な天竜川が走っており、津波がおこるとこの河川を

海の水が上ってきてサイドの町を飲み込みます。

ずいぶん堤防が補強してあって、いろいろ対策をしているようでした。

現在は、ハザードマップ等で危険エリアが決められていますが、

もしかしたら、科学技術の進歩で、自然災害を少しでも影響を受けなくなり、

現在危険エリアでもいずれは安全エリアに変わっていくかもしれませんね。

しかし、田舎に行くと大○建託や○建等の大手 一括借り上げ系アパート業者

管理のアパートが多い気がします。

土地持ちに営業に行ってアパートを建てさせるんでしょうね。

空室アパートの入居者募集看板があちこちで散見できました。

【2012/08/23 22:29】 | その他
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不動産投資家ラブ☆スカイ
どーもです。
もう、完全復活しました。
今後ともブログ応援お願いいたします。



HNS佐藤エイチ
肺炎早く治ると良いですね♪

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3棟目新築アパートの家屋調査依頼が福岡市から来ました。

この結果次第で固定資産税の税額が決まります。

なるべく資産価値を低く見積もっていただかなければいけません。

立会いは平日なので、もちろん本業を持っているサラリーマンは

立ち会うことが出来ないので、

管理会社に代理立会いをお願いすることになります。

わたしが付き合っている管理会社さんはどちらも

きもちよく対応していただけるので助かっています。

極力アパートPRせずに資産価値を落としていただきたいものです。



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【2012/08/20 23:56】 | アパート・マンション経営
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またまた、税務署から納付通知書が届きました。

2棟目アパートの2度目の通知書です。

そうです。

アパートを建てると、土地分と建物分が数ヶ月おくれで

納税通知書が送られてくるのです。

現在

1棟目:土地分19万(済み)、建物分62万(済み)

2棟目:土地分32万(8/31期限)、建物分58万(済み)

3棟目:土地分?万(年末?)、建物分?万(年末)

今回の支払いを済ませてもまだ、2回(3棟目分)も支払い通知書が来るのか・・・

大体6000万の新築物件で、75万程度の取得税ですが、

さらに固定資産税も年間30万程度支払わなければいけないので、

年間キャッシュフロー100万程度なら初年度分は税金で消える事になります。

アパートを買い続ける限り、常に取得税を払い続けなければいけません。

まさに、社会奉仕ですね。

まあ、2年目からは次の物件の頭金としてしっかり貯蓄しましょう!

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【2012/08/19 22:24】 | その他
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先日から体調が優れず延び延びになっていた中古物件について

販売営業マンから連絡がありました。

なんと物件は、福岡市内

築17年 2Dk 24戸

RC 6F とのことでした。

価格は、1億2千万・・・

物件としては、最高!価格も手ごろ

利回りも14%・・・いいじゃん

しかし融資がつくのか?

営業マン曰く「あとは融資だけですね・・・」

んなことは分かってるっツーの。

「物件の紹介は融資がつきそうだと判断してから連絡して来い!」

期待していただけについ怒ってしまいました。

まあ、1000万から2000万程度の古い中古物件なら

頭金しだいで融資がつくだろうから、その線でがんばってもらいたいものです。

しかし、金があったら真っ先に飛びついただろうなぁ

今回紹介してくれたのは、まだネット・広告公開前の川上情報とのことですから

紹介していただいたことは感謝せねばいけませんね。

あとですこし反省しました。

明日にでもフォローしておこう!!


 

【2012/08/13 01:10】 | アパート・マンション経営
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Re: 質問なのですが
不動産投資家ラブ☆スカイ
> いつも拝見させて頂いております。僕もこれから 投資を考えてるのですが どちらの不動産会社がお勧めでしょうか?ちなみにラブスカイ様はどちらですか?

過去のブログには書かせていただきましたが、わたしが親しくさせていただいている
アパート販売会社は、

インベスターズ
シノケン
三和エステート
アイケンホーム
愛和地所
の5社になります。
詳細に教えるとわたくしの匿名性が失われますので
細かい話は控えますが、
3棟の内訳は、この中の2社になります。
さらに、次の4棟目アパートについては、この中の3社目と交渉中です。
どの業者さんもとても親切で頼りがいがある営業マンさんを確保しているようです。
あった方皆さんとても印象がいいです。
先ずは、HPのお問い合わせのページ記入してみてはどうでしょうか?
あなたに魅力があれば、すぐに営業マンさんが飛んできますよ。
問い合わせに連絡先だけ書いて、あとは顔をあわせてから商談するのは×です。
本当にアパートが買いたいのであれば、
最低下記の内容を記入してください。
・名前
・年齢
・職業
・住所、連絡先
・家族構成
・借金額(無担保)
・借金額(担保物件)
・貯金額
・現在入っている保険(解約返戻金があるもののみ)
・資産(株式・FX)
・源泉徴収額(税込み額)
最も重要な内容
・「アパートを2棟以上所有したいという思い」
↑これについては、思っていなくても書くと良い
業者が二棟目乗ってきても納得できなければ断ればよい
・フルローン、オーバーローンを希望する旨
↑これについても思っていなくても書くと良い
頭金を増やす事は簡単ですが、融資額をあげる事はむずがしい

この内容をいきなり記入して問い合わせしてくる方はまれなので
とても相手に印象に残りやすいです。
また、こちらの本気度も伝わります。
検討を祈ります。




ラブスカイ
たしかに最高の物件なんですが、
1億の融資は現実的には厳しいでしょうね
中古ですし・・・
でも手に入れることができれば
夢に向かってさらに前進できますね。
現実的には99パーセント難しいでしょうが。

スゴイ!
投資家見習い
14%!
イイ物件じゃないですか!
川上情報なんて羨ましいです!
キャッシュフローが一気に倍になるのでしょうか?
買えれば悠々自適ですね!

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わたしの気管支炎長引いております。もうずーと

せきとたんに苦しんでいます。

ぜんぜん薬利かないし・・・抗生物質なのに・・・

苦しくて苦しくて・・・ブログ書く気になかなかなれませんでした。

書きたい内容はいっぱいあるのですが、

さて、仕事が忙しくてなかなか家族に尽くすことが出来ないでいる私ですが、

ふとっリビングで妻と娘の会話を聞いて、

あることに気づき自分の家族に対する興味なさにびっくりしました。

妻「早く夏休みの絵日記と残りの宿題終わらせなさい
  通知表下がるわよ!」

娘2年生「はーい」

わたし「通知表?通知表あるの?」

妻「当たり前でしょ今夏休みで、もう8月よ」

わたし「通知表あるなら教えてよ~」

妻「あなた、投資以外興味ないでしょ!」

わたし「ご、ごめん・・・でもみせて。」

娘が夏休みに入ってもう2週間以上になるのに

娘の通知表に興味がいかなかった自分を反省しながら

通知表を見ると・・・よく出来ると出来るばかりで

ひとつもがんばろうがありませんでした。

娘「がんばったでしょ?」

パパ(わたし)「うんうん・・・わたし似だ」

どうやら娘は優等生らしい。

まあ、将来どうなるかはわからないが、

通知表は出来ないより出来る方が良い!

さて、その後ソファーでボートしながらいろいろ考えました。

将来金持ちになるなら、勉強して国立大学か有名私立大に行って

一流企業職員か国家公務員になるのが良いのだろうか?

「金持ち父さん・貧乏父さん」にはファイナンシャルインテリジェンスを

教えてくれない学校教育はつまらないとかいてあったし・・・

将来どうせ不動産や株やFXで金持ちになるなら子供のうちから投資の勉強して

ればいいのだから、学校教育や学歴って必要ないのかな?

なんて考えておりました。

ふと妻に「学校教育なんて将来金持ちになるだけなら必要ないのかな?」

なんていったら、一言

妻「あなたが、大好きな投資シュミレーションで使ってる3次元何たらとか言う計算式はどこで教えてもらったの?あなたが自信を持って誰とでも交渉するために必要な知識はどこで培ったと思ってるの?自信に学歴関係ない?学歴が無かったら、勉強していなかったら、いま不動産投資やってたと思う?」

妻の畳み掛けるような回答に反省しました。

たしかに一生懸命勉強したから、今の会社に入れたわけだし。

自分のプライドの源は今でも最終学歴だし。

競争しても勝とうと思う気持ちは、学生時代の点数競争に打ち勝ってきた自身から来るものだし

他者を論破するのには学校で培ってきた知識が必要だ!

そもそもファイナンシャルインテリジェンスを理解するには基礎的な数学的・理論的思想

が必要だ!

前言撤回!勉強は必要です。たしかに、社会の中でまけずに打ち勝っていくには

ものすごい努力が必要です。

学生時代はそのすべてのエネルギーを勉強にさえぶつけるだけでいいのです。

家族を守る必要は無いのです。社会人になったら、いろいろ守るものが増えていきます。

敗者はとてもつらい現実を受け入れなければいけないし、場合によっては現実、自殺なんてこともある。

そうやって今から思えは、学生期間の勉強なんて簡単な事なのか。

簡単に金持ちにはなれない!まずは基礎を学ぶつもりで学生時代は

勉強に熱中する必要がありますね。






【2012/08/07 00:43】 | その他
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銀行の融資を受けたければ、所有のカードや

借金を減らすことが大事であると

昔述べたことがあります。

それは、そのとおりなのですが、

今現在自分の属性がどの程度なのかをチェックする方法があります。

それは・・・

現在の私の悪い属性でもゴールドカード審査に通るか?と言うものです。

現在の私は昨年度の確定申告で赤字処理しているので、課税所得200万程度

となっているためです。要は所得税を払っていない状態なのです。

この状態でゴールドカードを所有できるか試してみました。

いきなりダイナースは無理だし、オリコカードではちょっと難易度がやさしく

判断基準が難しいと思い、

三井住友visaゴールドカードを申し込んで見ました。

結果:審査に通りました!

確定申告上ではかなり所得が低いのですが、通るんですね。

普通のサラリーマンでも落ちる方がいるのに・・・

どんな判断基準なんだろう?


【2012/08/01 13:00】 | その他
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みなさんおはようございます。
日曜日から気管支炎で発熱し昨日まで会社を休んでおりました。
今日はこれから出社します。
さて、不動産収得税二棟分の納付期限が昨日までだったので、
昨日、重い体を押して納付してきました。
なんと二棟合わせて、111万です。高いなぁー
と思ったものの、土地には消費税がかかっていないので
しょうがないですね。まあ、3パーセントなので
消費税よりは2パーセントお得でした。
気管支炎のせいで、日曜日は中古販売の業者さんと打ち合わせが出来ませんでした。
次の予定を決めねば。

【2012/08/01 07:23】 | その他
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