アパート7棟(54戸)と太陽光発電所120Kw保有で投資総額5億円 投資で得たキャッシュフローを海外で積立し12億円を手に入れる
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運動会のカメラマンしていたら

一件電話あり

久しぶりの不動産営業マン

さんからです

ないようは、

4棟目新築物件の融資の件

でした

やっと動き出したか!

地元の信用金庫さんが、アパートローンを

始めたようで

良い感触だったようです。

社員数十人程度の小さな金融機関さんなので

2週間ていど待って欲しいとのこと
 
まあ、果報は寝て待てだね
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【2012/09/29 13:32】 | アパート・マンション経営
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皆さん大変お久しぶりのブログとなります

本業が忙しすぎてブログどころか

家族とのコミュニケーションすら

おろそかになりそうな状態です

まあ副業していても本業に対する

熱意が冷めない事は

良いことなのでしょう

今日は長女の運動会

ぱぱは場所取りとビデオ撮影です

さあ、今夜から

ブログ更新するぞー


【2012/09/29 09:39】 | その他
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さっき投稿したシュミレーションで、
CF累計:1150万(サラリーマン43歳)
CF累計:2050万(サラリーマン48歳)
CF累計:2750万(サラリーマン53歳)
CF累計:3200万(サラリーマン58歳)
CF累計:3400万(再雇用者63歳)
CF累計:7200万(自由人68歳)
と貯金額が累積していく状況を
述べさせていただきました。
これをみて、1億8千万も借金してたった
これだけでは、アパート経営ってあんまり儲からないんだなぁー
と感じる方がいると思います。
自然災害や人災、トラブル・修繕費等思いもかけない
出費はまだまだあるかもしれません。
じゃあこう考えてはどうでしょう?

わたしの考え方
・投資でもっともしてはいけないこと
   ⇒退場すること(破産すること)

ただこれ1点だけなのです。投資や投機は破産しなければいいのです。
元本が保障できればいいのです。
プラスマイナス0なら成功ではないが、最悪は逃れたことになるのです。

そういう考え方に変えると、
わたしの場合、
43歳時点で、現金支出1150万までトラブルに耐えることが出来る状態である。
48歳時点で、現金支出2050万までトラブルに耐えることが出来る状態である。
53歳時点で、現金支出2750万までトラブルに耐えることが出来る状態である。
58歳時点で、現金支出3200万までトラブルに耐えることが出来る状態である。
63歳時点で、現金支出3400万までトラブルに耐えることが出来る状態である。
となるのです。
最悪63歳でたまる予定のCF3400万使い切っても良いのであれば、
支出の増える11年目から30年目までの20年間で年間170万円のトラブルが毎年
発生しても良いと言うことになるのです。
プラスマイナス0なので社会奉仕となりますが、
31年目に三棟売ってしまえば、7700万は手に入ります。

リスクを少しでも緩和して少しでも現金を残すためには、
やはり、所有物件数を増やす以外に手はありません。
常に旬の収益物件を買い続けることが出来れば、
過去の物件のリスクを現在の物件でフォローできるのです。

さて、題目の新築物件のメリットですが、

何だと思いますか?

わたしの思う最大のメリットは、実はもう述べているのです。

利回りの低い新築のメリット

それは・・・

「新築プレミア」

これに限ります。

最初の10年でその後のリスクヘッジ分を先行で貯金できるのです。

だから、初心者はまず新築を建てるべきなのです。

それも、なるべく複数棟!!

三棟新築すると、プレミア×三棟になるので、

一気にリスク対応資金をためることが出来ます。

これわたしの持論です。

破産しなければいいのです。どうせ土地が残るのですから。

強欲はいけません。(自分に言い聞かせるように・・・)

では!

また何か要望があればコメント募集でーす






【2012/09/16 17:25】 | アパート・マンション経営
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オリコさんのご要望にお応えしまして、

シュミレーションから抜粋して

ざっくりとした将来予想収支を述べます。

あくまで、現在の状況である新築三棟の収支です。

1年目~5年目
収支(税抜後):230万/年(空室率を考慮して24戸平均家賃4.5万)
特別支出:なし(維持管理は基本契約に含まれる)
5年CF:230×5=1150万
CF累計:1150万(サラリーマン43歳)

6年目~10年目
収支(税抜後):200万/年(24戸平均家賃4.3万)
特別支出:20万/年
5年CF:(200-20)×5=900万
CF累計:2050万(サラリーマン48歳)

10年目~15年目
収支(税抜後):180万/年(24戸平均家賃4万)
特別支出:40万/年
5年CF:(180-40)×5=700万
CF累計:2750万(サラリーマン53歳)

16年目~20年目
収支(税抜後):150万/年(24戸平均家賃3.6万)
特別支出:60万/年
5年CF:(150-60)×5=450万
CF累計:3200万(サラリーマン58歳)

21年目~25年目
収支(税抜後):110万/年(24戸平均家賃3万)
特別支出:70万/年
5年CF:(110-70)×5=200万(5年でたった200万)
CF累計:3400万(再雇用者63歳)

26年目~30年目
収支(税抜後):860万/年(ローン返済完了のため)
特別支出:100万/年(改修工事を毎年実施)
5年CF:(860-100)×5=3800万
CF累計:7200万(自由人68歳)
そして、7200万のキャッシュを持った状態で
公的年金需給開始!!


31年目
三棟まとめて、売却し、現金化
1棟目:2300万 西区
2棟目:2500万 南区
3棟目:2900万 博多区
合計売却益:7700万(税金・仲介手数料引き後)

残りの22年間を現金7200万+7700万=1億4900万の現金
公的年金夫婦で220万/年受給で生活する。
90歳まで生きるとして、年間生活費:890万

しかーし、わたしはアパート3棟では満足しません。

絶対に6棟保有を目指してがんばる所存です。

【2012/09/16 16:50】 | アパート・マンション経営
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アパート経営には2タイプあるとわたしは思います。

タイプ① 

入居者募集:仲介不動産業者に依頼

維持管理:自分で実施

家賃回収:自分で実施

トラブル対応:自分で実施

定期的なメンテナンス:自分で業者に依頼

メリット:見た目の家賃収入を最大化できる

デメリット:賃貸管理を自分で行うので、自分の時間を切り売りすることになる。

タイプ② 

入居者募集:管理会社にお任せ

維持管理:管理会社にお任せ

家賃回収:管理会社にお任せ

トラブル対応:管理会社にお任せ

定期的なメンテナンス:管理会社にお任せ

メリット:すべて管理会社任せであるため、本業に専念できる

デメリット:高額な管理費を支払うので、見た目の家賃収入は小さくなる。

わたしは、完全にタイプ②なのですが、あくまで本業優先ですので、

アパート経営を投資としか見ていません。

実際に自分のアパートにはこの1年間で、契約説明のときの1回しか行っていませんし、

ナビがないとたどり着くことすら出来ない有様です。

要は、不動産投資を

株やFXをしているような感覚で行っています。

だからこそ、冷静に投資効率をシミュレーションすることが出来ると思っています。

わたしの来年の税抜き後アパート経営収支は、

三棟で230万円/年
となります。
今後のシュミレーション概要を次に投稿しますね。

【2012/09/16 15:58】 | アパート・マンション経営
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今読んでいる文献があります。

ひさびさに紹介したくなるほど良い本です。

題名は「金持ち父さん貧乏父さん」の

2番煎じみたいで怪しいのですが・・・

本屋で試し読みしたらはまって結局購入してしまいました。

また、本棚の肥やしになりそうです。

その文献のタイトルは、

「金持ちになる男、貧乏になる男」です。

著者は、スティーブシーボルトさんです。

うたい文句は、「本当にお金持ちになりたい人だけ、手に取ってください。」

です。

ね、世俗的でしょ。いやらしいでしょ。絶対つまらないと思って・・・でもなんとなく

本屋で目を通してみました。・・・・すごい・・・すごすぎる。

内容は、「金持ち父さん貧乏父さん」のやはり2番煎じですが、

とてもわかりやすく、ただひたすら、過去の実績から

「金持ちになる男」と「貧乏になる男」を比較してくれています。

また、この内容がわかりやすいし、とても共感できるのです。

おそらく、わたし含め、何らかの方法で新たな未来に向かって

すでに活動している方が共感できるのではないでしょうか?

いろいろ投資ブログは見ているが実際は活動できていない方が読むと、

胸が「どきっ」とするような内容です。

絶対読んでほしい文献です。

特にすでに一般の枠にとらわれず何らかの活動を開始している方に・・・

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【2012/09/13 05:34】 | その他
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カードローンで、

先日申し込みをして、金利が8.9%で

高かったので、お断りを入れていたのですが、

今日お昼ごろ電話がありました。

なんと、

「金利をご要望の数値まで下げますので

当社でカードを作りませんか?」

と言うものでした。

4.8%程度まで下げても良いとのことでした。

とても悩みましたが、たかが300万弱を借りるために

与信悪化の可能性があるカードローンを作るのはやめました。

ただ、600万程度で、金利4.8%未満であれば、

カードを作ろうと思います。

さあ、融資活動を行おう!


【2012/09/12 20:29】 | 融資・銀行・会社経営
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先日オリックスVIPカードローン

の審査申し込みを試してみました。

上限800万 3.5%までのローンカードです。

申請はネットですぐ終わりました

必要書類は、免許書の写しと源泉徴収票だけなので簡単にお金が借りれるようですね。

すると翌日15:00頃電話が鳴りました。

なんとスピーディー!

結果は、
ご契約コース:226万円
利率:年8.90%

だそうです。

まあ、最初は年収の1/3スタートのようです。

実績を積んで契約コースをあげる提案

をさせていただくと言っていましたね。

たしかに、我が家は生活品の購入は

現在クレジットカード決済ですので

全リボ・あとリボで11~14%の金利を払っているわけですから、

このカードの方が金利が低いと言えますね。

今後、ちょとしたアパートの修繕費(100~200万程度)

や、激安収益マンションの頭金などちょっとした額で、速やかに入金が必要な

場合のためにカードだけでも持っておくのは良いかもしれません。

ただし、今後、紹介会社のプロパーローンを受けて行きたいので、

カードを利用することで生じる与信悪化のリスクを減らす必要がありますので、

一応わたしはお断りしようと思います。

500~800万程度の限度額がいただけるカードだったら、

非常時用に所持しておこうと思ったのですがね。


今週は、その他の不動産投資に使えそうな無担保ローンに応募してみようと思います。

現在申請予定:イオン銀行フリーローン!

上限700万 金利4.8%

今回は、サラリーマン年収のみで申請しましたが、

次は現在の状況をすべて記入した上で申請してみよう!!

どんどん試してみますのでご期待ください。



【2012/09/11 06:47】 | 融資・銀行・会社経営
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Re: タイトルなし
不動産投資家ラブ☆スカイ
> ブログ拝見させていただきましたO(≧∇≦)O
> まだ新設して間もないブログランキングサイトですが、よろしければ参加していただきたくコメントさせていただきました。
> 是非よろしくお願いします。
お誘いありがとうございます。
ぜひ参加させていただきます。
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1棟目の収支について公開しましたので

ついでに2棟目も予想してみます。

家賃収入          返済額
01月 300,598         0
02月 323,963         0
03月 323,963         0
04月 323,963         257,513
05月 323,963         257,513
06月 323,963         257,513
07月 323,963         257,513
08月 324,595         250,271
09月 324,595         250,271
10月 323,963         257,513
11月 323,963         257,513
12月 323,963         257,513

年間家賃収入:3,864,191

年間支払い総額:2,317,617


差し引き年間手取り:3,864,191-2,317,617=1,546,574

しかし、

固定資産税:79,000×4回=316,000

不動産取得税:602,600+312,000=914,600

本当の年間収支:1,546,574-(316,000+914,600)=プラス315,974

となります。

まあ、2棟目は、博多駅の近くで不動産価値が高く不動産取得税が

大きくなりそうだったので、銀行の3ヶ月支払い遅延措置を取っており、

そのおかげでプラスとなりそうです。

来年度以降は、遅延措置分の3ヶ月の返済が発生するので、

2棟目の新築アパートの固定資産税を考慮した年間キャッシュフローは

(323,963-257,513)×12-316,000=プラス481,400

となります。

おかげさまで
ランキングが一気に上昇してきました!!
エネルギー注入お願いします。


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【2012/09/09 10:15】 | アパート・マンション経営
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