アパート7棟(54戸)と太陽光発電所120Kw保有で投資総額5億円 投資で得たキャッシュフローを海外で積立し12億円を手に入れる
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【本日の投稿】
今日、融資を受けている銀行から再提示がありました。

昨日は、団信無しで1.4%を提示されましたが、

今日は、1.5%で団信ありです。

通常団信分で0.25~0.35くらいの金利アップとなるので

その点を鑑みると、メリットがあります。

団信無しで、なおかつ借換え手数料がかかる銀行と1.5%で借換えを行うか、

団信ありで1.5%なおかつ金利引き下げなので、手数料が掛からないほうを選ぶか・・・。

悩みます。

なぜ悩むか分からないって?

それは、借換えを提案していただいている銀行が西日本で屈指の大手さんである事と、

次の物件を10㌫~20%の自己資金で融資していただける事

を確約していただいているからです。

来週水曜日までに両行に結論を伝えなければいけません。

悩みますね。

まあ、嬉しい悩みですが。
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【2012/11/30 21:52】 | アパート・マンション経営
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【本日の投稿】
今日、本業の年末調整提出書類を作成して会社に提出しました。

と言っても、会社の用意した緑色の申告書の裏に

保険料控除証明書と地震保険控除証明書を添付して、

提出しただけですが。

それと、住宅ローン控除もしました。

今年で10年目ですので、最終年となります。

毎年、住宅ローン控除だけで、14万程返ってきていましたので

来年からこれがなくなります。

アパートを買い続けなければいけませんね。






【2012/11/30 19:02】 | その他
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今日、本社に用事があって東京に行ってきました。

14時くらいには用事が済んだので

ちょっと新宿の不動産屋を2件ほど

冷やかしでまわってみました。

築10年くらいの1DKで一番お安いのは・・・9万5千円・・・

次は、1LDKで・・・・11万2千円・・・。

2DKだと、15万4千円

な、なんじゃぁーー

どんな方が住むのだ?

やはり不景気とはいえ東京はすごいです。

こんなところで不動産投資は出来ません。土地が高すぎます。

こういう地価が高い地域では、インカムゲインよりキャピタルゲイン

目当てで投資するしかないですね。

それにしても、サラリーマンとしての給料は、

東京だろうと田舎だろうとそれ程差はない(住宅手当くらい)と思うので、

地方暮らしの方に比べて、都会暮らしは住居費が大きく、

まさに、住むために働くような感じになってしまいますね。

やはり私には地方が向いているようです。

【2012/11/28 23:55】 | アパート・マンション経営
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借り換えをするには

まず通帳が必要です。(当たり前ですが・・・)

と言う事で、さっそく依頼していた通帳が今日届きました。

本当は本人が窓口でつくらなきゃいけないんだよね。

2棟目の金利1.5%は間違いないと確約はもらえました、

今週末までにさらに下げる事が出来るか

検討するとの事です。

まあ、3.075→1.5%なのであまり文句は言えませんね。

ここで、あと0.2%!としているより、早く確定した方がメリットがありますね。


【2012/11/27 18:35】 | アパート・マンション経営
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【本日の投稿】

大胆なタイトルで恐縮ですが、

わたしと仲の良いアパート販売営業マンさん

から、聞いたことがあるのですが、

1LDK や2DKを経営する方にはぜひとも知っていただきたいと

熱く語られたことです。

ようは、このサイズのアパートを経営すると言うことは

DINKS(Double Income No Kids(共働き収入、子供なし))

狙いのオーナーさんと言うことになるのですが、

DINKSの退去理由は、子供が出来たり、結婚ばかりが理由ではないと言うことです。

ようは、「夜の営み」が音漏れする。

防音機能が重要だと言うことなのです。

そう、とくに寝室の防音機能です。

隣からそういう音が漏れてくると、

自分のところもそうなのか?

なんて思われて、

出て行ってしまうのですよね。

まさか、」退去理由に音漏れともいえないので

もっぱら一身上の都合によりとなるのでしょうが、

と言うことで、寝室の防音処理(ウレタン注入や、防音シート設置)等は、

特にこのサイズでは気を利かせなければいけません。

ちなみに、わたしは、新婚時、大〇建託〇の新築のアパート

に住んでいたのですが、防音機能はすごかったです。

メゾネットだったんですが、まったく音が漏れてこないのです。

TVの音漏れすらまったくありません。

いやーすばらしかったです。

この点は、大手でも昔から検討していたのでしょうね。

はい!今日は裏ネタでした。

【2012/11/27 00:01】 | アパート・マンション経営
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【本日の投稿】

経営規模を拡大することで、

青色申告控除や専従者給与等で

メリットがあることは昨日述べました。

でも規模を拡大することで発生する支出もあります。

その一つが、事業税です。

条件は、

  【1】1戸建 …棟数が5以上
  【2】1戸建以外 …室数が10以上

と言うことなので、アパート二棟以上で

大体当てはまります。

課税所得に5パーセントの税率がかかります。

1000万の課税所得があれば、50万で、

500万なら25万円・・・かと言うとそうではありません。

実は事業税にも290万の控除があります。

(課税所得ー290万)×0.05となります。

まあ、要は所得税の課税所得が290万円以内であれば、

収める必要がないのです。




【2012/11/26 20:55】 | アパート・マンション経営
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【本日の投稿】

ファミリー!さんの投稿に対する返答でーす。

今日はアパート経営にたいする所得税についてです。

アパート経営についてはさまざまな控除があります。

特に一気にアパート経営規模を拡大すればその影響は大です。

例えば、利回り10%の5,000万円の新築アパート×3棟とすると、

年間家賃収入=500万×3=1500万

①減価償却による控除(簡易計算)=5,000×3×0.9/22年=600万

②青色申告特別控除=65万

③青色事業専従者への給与控除=103万

④必要経費(租税公課 たとえば固定資産税、都市計画税)
=8万×3棟×4回=96万

⑤必要経費(火災保険 1棟当たり10年70万とすると)
=70/10×3棟=21万

⑥必要経費(管理費(1棟5%)や事務費(1棟2%) とすると)
=500万×7%×3棟=105万

⑦必要経費(ローンなどの借入金の金利 仮に年間返済額の50%が利息と仮定すると)
=1棟当たりの年間返済額×50%×3棟=23万×12ヶ月×0.5×3棟=414万

さらに、交通費や、自動車購入費やリフォーム費が必要経費で計上できます。


上記の項目より、

〇不動産収入+リーマン収入=1500万+680万=2180万

〇控除合計=アパート経営控除+リーマン控除=1404万+480万=1884万

課税所得=収入-控除=2180万-1884万=296万

所得税=296万×0.3=89万円也

所得税のうち、リーマン分(3万×12ヶ月=36万)は、

給与から天引きされるので、実際にアパート経営分で

確定申告後に払う所得税は53万円となります。

また、アパート新築時には、

不動産取得税(5000万クラスで80万円)が控除できるので、

確定申告後に支払う所得税は、さらに24万円減らせて、

53-24=29万円となります!!

毎年アパートを購入すれば、常に控除を受け続けれます。

2年ごとに、アパートを購入して、

4年ごとに自動車を購入し、

毎年、リフォームを20万すれば、

常に税額を抑えられますね。

【2012/11/25 22:29】 | アパート・マンション経営
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Re: Re: アパート経営はねずみ講では?
不動産投資家ラブ☆スカイ
どうも、大事な事を述べるのを忘れてました。

アパート経営は、重要な社会奉仕です。

アパート経営だけで食べていけるわけがありません。

それが出来るなら、不動産屋が仲介なんてせずに

自分で保有して、管理しますよ。

25年間で収支トントンでよいのです。

最後に土地が残りますので、

25年後に一気に売り飛ばせば、

妻とラブ☆スカイで2人で生活するには困らない程度の

まとまったお金が社会奉仕のご褒美として

手に入るのです。

(ラブ☆スカイは、1円たりとも子供達には相続するつもりはありません)

子供達に助言はするけどね。その頃には金利が上昇してしまって

アパート経営は、ほぼキャピタルゲイン専門になっているでしょう。

ラブ☆スカイは、インカムゲイン投資としてアパート経営しているので

金利上昇が早まれば、出口戦略としても、方向転換が必要ですね。

Re: アパート経営はねずみ講では?
不動産投資家ラブ☆スカイ
はじめまして
ラブ☆スカイです。
何をおっしゃりたいのかはよく分かります。
アパート経営のリスクについてですね。

ひろ さんの仮定されている6室1棟4200万の物件を仮定して

ラブ☆スカイの考えるリスクについて

述べましょう!

〇アパートシミュレーションの基本 新築の場合

・1年目~10年目:新築プレミアで利益が出る。
(ただし、東京・名古屋・大阪・福岡のみ)

・11年目~15年目:修繕費用でトントン

・16年目~20年目:赤字~トントン

・21年目~25年目:赤字垂れ流し

仮に、最初の10年で1000万作っても
残りの15年でおそらく食いつぶす事になる可能性があります。
(ひろ さんの仰られるとおりです。間違いないと思います。)

アパートを新築で1棟しか保有していないオーナーは

高い確率で破産または、本業からの支出増になるでしょう!!

〇アパート経営の基本 出口戦略

・その1
この規模のアパートだと、10年後の残債は
おおよそ3000万程度です。
ラブ☆スカイは、11年後に1棟繰り上げ返済するために
3棟保有しているのです。(例1000万×3棟)
要するに、1棟しか保有していないオーナーは返済まで
25年間待つしかありませんが、ラブ☆スカイは3棟のパワーで
赤字の発生する11年後よりも先に1棟返済を終える予定です。
1棟返済が完了してしまえば、残り2棟の修繕リスクや空室リスクなんて
問題なくなります。

・その2
4棟目に小規模アパートをすぐに購入する。
現在ラブ☆スカイが活動しています。
4戸で3000万程度の小規模アパートを手に入れることで、
6年後に4棟のパワーで完済する事ができます。
10年待つより4棟・5棟と小規模アパートを手に入れることで
完済アパートを少しでも早く手に入れて
10年後以降の赤字に備えるのです。

〇ラブ☆スカイ論
・アパートは1棟新築保有は10年後に大失敗。
金利上昇追い討ちで最悪な事になるでしょう!

・木造中古保有するなら、実家賃年収×10倍以下の価格で
手に入れなければ、絶対大失敗でしょう!

・ラブ☆スカイのように一度新築を手に入れてしまったら、
立ち止まらずに、3棟・4棟・5棟とどんどん新築を増やしましょう。
1・2棟の保有では、11年後から始まる赤字~トントン時代
に対応できません。


 



アパート経営はねずみ講では?
ひろ
素人考えで申し訳ないですが、アパートは古くなって資産価値も低くなるのでもう1棟購入して・・となれば永遠に買い続けなければ・・・
古くなったアパートの近隣に新築アパートが建って値段が同じなら・・アパートをリフォームするか売ってしまうか、しかし借金を返せるくらいには売れませんよね? 仮に4000万のアパートで頭金100万円で6部屋アリ家賃収入月10万円とすると
1年で元は取れますが10年後には「中古」になるのでリフォーム代を貯めておかなければなりませんよね?10年後に1000万円でリフォーム代がかるとして儲けは全くないですよね?

Re: 計算・・・減価償却が多いです。住民税、健康保険税は?
不動産投資家ラブ☆スカイ
いつもお立ち寄りいただき感謝いたします。

すみません。私の投稿が簡易計算ばかりで

ちょっと正確さに欠けましたね。

計算内容と言うよりちょっと雰囲気を伝えたかったので

簡易計算を多用してしまいました。

とりあえず言い訳をしておきますと、

> ①減価償却による控除(簡易計算)=5,000×3×0.9/22年=600万

については、表記のようにあくまで「簡易計算」です。

私の保有する物件も5200万~7550万まで幅広いので

標準化して簡単にしただけなのです。

まあ、この簡易式は私がいつもざっくりイメージするのに用いている

ものですが、

最終の計算結果は本当の計算結果と近似になります。

一応計算してみますね。

条件としては、償却率を
木造=0.046
設備=0.067
とします!

さて、私の物件ですが、
〇1棟目 建物:2900万
 木造:2300万 耐用年数22年
 設備:600万  耐用年数15年

〇2棟目 建物:3000万
 木造:2400万 耐用年数22年
 設備:600万  耐用年数15年

〇3棟目 建物:4600万
 木造:3700万 耐用年数22年
 設備:900万  耐用年数15年

となりますので、

計算式
償却費=基礎金額(木造)×0.046+基礎金額(設備)×0.067
を採用すると・・・

なんと、
1棟目償却費:146万
2棟目償却費:151万
3棟目償却費:231万
合計=528万

まあ、簡易計算の600万ではありませんが、

貴殿の計算結果である380万と言う事はありません。

今後は、投稿する内容はなるべく簡易計算せずに

詳細に述べるようにしますね。

また、この内容に付いては、

後からアップして謝罪しておきますね。

今回はご指摘とご指導感謝いたします。

計算・・・減価償却が多いです。住民税、健康保険税は?
通りすがりの大家
<利回り10%の5,000万円の新築アパート

①減価償却による控除(簡易計算)=5,000×3×0.9/22年=600万


地主でなければ、建物代金は2000~3500万円くらいでは?
ココ、かなり重要です。

正しくは、
減価償却による控除(簡易計算)=3000(おおよそ間を取り)×3×0.9/22年=386万



控除合計=アパート経営控除+リーマン控除=1190万+480万=1670万

課税所得=収入-控除=2180万-1670万=510万

所得税=510万×0.3=153万円

153万-36万(給与天引き分)

確定申告後に払う所得税は117万円
CF残りますか?
また、税金は所得税だけでなく、住民税、健康保険税なども上がります。
住民税がまた高いのです・・・(毎年泣きます)。
これの計算は?

ちなみに新築利回り10%とさらっと仰ってますが、実際購入されたのは8%以下程度では?

新築10%で良い場所、良い間取りなら購入しても良いと思いますが、8%はお勧めしません。
借入金利、低下成功されれば、経営はだいぶ良くなると思います。
頑張ってください。

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【本日の投稿】

今日5時に、銀行員さんがやって来ます。

先週投稿した、借り換えの件です。

まずは、現在一番金利が高い2棟目のアパートから

手を付けましょうと言われました。

2棟目は、現在3.075%ですので

これがどこまで下がるかですね。

最低1.5%にはしていただくつもりなので、

頑張ろうと思います。

ちなみに1.5%になると

皮算用で、1165万円ほど借り換え差額が出ますね。

毎月5万円のキャッシュフローアップです。(新築1棟分です。)

次の投稿を乞うご期待!!(残念な内容の場合はごめんなさい)


【2012/11/25 14:25】 | アパート・マンション経営
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【本日の投稿】
我が家のリビングに

休みを利用してプロジェクターのスクリーンを

設置してみました。

なんと100インチワイドタイプです。

となりの42インチのテレビが小さく見えます。

プロジェクター


今回設置した理由は、思い付きです。

たまたま、今朝の朝刊折込チラシの中に

ヨドバシカメラ博多駅前店のものがあって、

それみてなんとなく出向いたら、

このスクリーンがワゴンセールしていたのです。

これ、スクリーンメーカー大手のOs製で、

通常なら100インチワイド245,000円のところが、

なんと3万円でした。

何故か聞いたら、一度販売したものが、返品されたものでした。

どうやら、買ったまでは良いが、家のサイズに合わなかったらしい。

そういう訳で、衝動買いしてきました。

ちなみに、ラブ☆スカイは、プロジェクター本体は

7年前に買ったエプソン製を持っていましたので

さっそく上映してみました。

最高です。

取付は、頼むと技術料12000円と言われたので

自分で取り付けました。

すごいでしょ。

今後アパートの差別化を図る上でも

こういった。プロジェクターを設置したり、

乾燥機を標準配置したアパートなんかも考えてみたいですね。

何事も、先ずは実験してみないとね。

イヤー今日も一日充実したものでした。



【2012/11/24 23:13】 | その他
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【本日の投稿】

妻の念願の洗濯乾燥機を買いました。

東芝のザブーンです。

近くのディスカウント電気屋で15万ほどでした。

たかが洗濯機だけれども高いねぇー

10年で交換するとすると、

15万/10年=1.5万/年

1.5万/12ヶ月=1250円/月

1250円/30日=42円/日

42円/5人家族=8.4円/人

一人1日約8円のコストか・・・電気代を入れても10円くらいかな?

費用としては、安い、安すぎる。

この程度のコストで最新の技術を駆使した洗濯機が手に入るのであれば、

安いものですね。妻もこれで毛布が洗えるから、コインランドリーに行かなくて済む

と喜んでいたし。

良かった良かった。

でも祝結婚10年のプレゼントがコンなんでよいのか?

おかげさまで
ランキングが一気に上昇してきました!!
エネルギー注入お願いします。


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【2012/11/23 23:28】 | その他
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