アパート7棟(54戸)と太陽光発電所120Kw保有で投資総額5億円 投資で得たキャッシュフローを海外で積立し12億円を手に入れる
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先日借換えをして、

金利3.075→1.4%にした旨を

各アパートディベロッパーさんにメールしました。

さっそく今日、あるアパート販売業者さんから電話がありました。

「新築で残価がたっぷりある中での1.4%しかも5年固定出来た事はすごい」

とのことでした。

褒められると嬉しくなってしまいます。

ずいぶん与信が向上した上に西日本で屈指の大手銀行をスポンサーに付けた事で

かなり他行との交渉がスムーズに行くとのことです。

「新しい返済予定表をおくってほしい」と言われましたので

先ほどPDFにとって、メールしました。

この借換えを機に一気に4棟目にとらいしたいものです。

でも、ただのサラリーマンで通常なら本業の税込年収の

25倍が限度のいっぱいなのですが、一つ一つ常に行動し続ければ

ちょっとづつ前進していきますね。あー楽しい!
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【2012/12/26 23:40】 | アパート・マンション経営
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今朝は、娘と息子の枕元に

プレゼントをセットしてから仕事に出ました。

お昼にママから電話があり、

キチガイのように喜んでいたようです。

特に長女はもう2年生なのでまだサンタさんが来てくれた事に

感激していたようです。

あーラブ☆スカイにもサンタがアパートプレゼントしてくれないかなー

【2012/12/25 23:58】 | アパート・マンション経営
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世のサラリーマンのほとんどの方は

何らかの副業をしています。

例えば、株式投資・FX・不動産投資・競輪・競馬・競艇・パチンコです。

定義は別として競輪・競馬・競艇等のいわゆるギャンブルも

副業だと思っています。私の知人(同僚)に

しっかり過去のレースデータを取り込んでレース結果を確率で予想して

着実に益を積み上げている方がいます。

すごいなぁーと思います。

さて、本日の投稿表題は「サラリーマンを絶対やめてはいけない」です。

さまざまな副業で少し益が出てくると辞めたい気持ちが沸いてきます。

しかし絶対にサラリーマンをやめてはいけないのです。

こんな言葉があります。

「副業が副業たる所以は「本業」があるからだぞ」

これは、よく父親が私に言う言葉です。

私の父親はもう65歳なのですが、岐阜で不動産(アパート2棟・駐車場1箇所・賃貸戸建て1戸)

を経営していています。既に不動産の取得ローンは完済済みなので

不動産収入だけでやっていけるのですが、

55歳から始めてたタクシーの管制係りを本業として

いつも16:00~26:00(翌朝2:00)まで本業として働いています。

どうかんがえても副業の方が本業より2倍以上収入が大きいのですが

あくまで不動産収入は副業だそうです。

なんで本業をやめて不動産と年金で生活しないのか聞いた事があります。

「副業はとても楽しいものであり、生きがいであるべきだ!

どんなに時間が無くても睡眠時間を削っても副業は楽しくなくてはいけない!

だから、本業を辞めたときその副業が本業になってしまうと、

人生の最大の楽しみを失う事になるから、どんなに本業が辛くても

副業がちょっと調子よくても本業を放棄してはいけない」

これが父の先輩大屋さんの言葉です。

この言葉を旨にラブ☆スカイも副業を楽しもうと思います。

ちなみに、

父がアパート2棟をフルローンで購入して

サラリーマン大家になったのは38歳の時なので

ちょうど私が不動産投資を始めた年と重なります。

当時はバブル絶頂期で

金利6.4%でローンを組んだそうです。

どうやって乗り切って来たのかな?


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【2012/12/24 12:54】 | アパート・マンション経営
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Re: アパート経営勉強中
loveskylinelove
> 今色々と本や不動産投資の会社のパンフレットを請求して勉強中で今度シノケンハーモニーのセミナーにいきます。
> がシノケンの評判とか分かりませんでしょうか。

こんばんわ

シノケンさんの評判はわかりませんが

私としては満足していますね。

高い入居率を維持してもらっているので。

ただ、これも、立地等が影響するので

運かもしれませんが。

> また融資付は奨学金の返済があると難しいのでしょうか。
> 是非ご教示ください。


銀行はキャッシュフローしかみませんので

総収入から総支出を引いたときに

プラスになっていればよいのでは?

あとは、お勤めの会社の属性が高いと有利です。

公務員だったら最高です。

アパート経営勉強中
亀さん
今色々と本や不動産投資の会社のパンフレットを請求して勉強中で今度シノケンハーモニーのセミナーにいきます。
がシノケンの評判とか分かりませんでしょうか。
また融資付は奨学金の返済があると難しいのでしょうか。
是非ご教示ください。

Re: タイトルなし
不動産投資家ラブ☆スカイ
応援ありがとうございます。

セミナーなんて滅相も無いです。

しゃべるのは好きだけど・・・本業が忙しすぎて

ブログ更新するだけで精一杯です。

休日は、子供の相手と

趣味の投資研究を行わないといけないし。

でもそのうち福岡投資の会(アパート経営に限らない)を立ち上げて

月に一回飲み会を開催したいものです。


ファン
ブログを拝見し、ラブ☆スカイさまのファンになりました。

1年でアパート3棟新築は凄いですね。

セミナーの開催などの予定はありませんか?

Re: タイトルなし
不動産投資家ラブ☆スカイ
こちらこそメリークリスマスです。

今日は、ピザ・からあげ・ポテト・チーズ・サラミ

そして締めのケーキと食べ過ぎました。

あとは夜中におもちゃをしのばせるだけです。

さて、本件ですが、

まあ、現状の月給+30万ほどの

確実なキャッシュフローさえ

確保できれば辞めてもよいのかもしれません。

いづれにしても、大事なのはキャッシュフローです。

資産ではありません。

資産が4000万でもキャッシュフローさえ仮に100万ほど

確保できるのであれば、辞めても問題ないかもしれません。

私の場合フルローンに近い投資なので、1.8億も掛かっているだけですので

例えば、本業+3棟のキャッシュフローをかき集めて、

早めに1棟を繰り上げ返済できれば、もっと早く辞めてもよい

キャッシュフローを確保する事ができるかもしれません。

でも、本業があれば、副業で得た資産をすべて次の投資に回す事ができるので

人生がさらに夢と希望と野望に満ち溢れた楽しいものになりますよ!

たぶん・・・


ファミリー!
メリークリスマスです。
プレゼントでポチッとv-219

私も本業は辞めないにしても、辞めてもいいくらいの資産はどのくらいと考えてますか?
資産5億(借金も近し)くらいになればぼちぼち所得として考えてもいいくらいになりますかね。考え方しだいですが。
現状だと、1.8億で毎年270万円の残り。
5億で毎年750万円の残り。
手残りは次への投資とわかってても憧れますね。
v-91
ただ、一介のサラリーマンがマックスでいくら借入できるんですか?物件を担保入れるにしても。

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今日数年前に我が家に設置した

太陽光発電ローンいわゆる「ソーラーローン」

を一括返済するべくイ〇ン銀行に電話しました。

次のアパートを購入する資金が少し減りますが、

残金がわずか130万程度だったので

繰り上げ返済を考えました。

金利:3.7%

残期間:7年

なので、このままローンを継続した場合、

支払総額1,477,000円ですので、

1,477,000-1,300,000=177,000円

約17万円の差益となります。

通常ならレバレッジ力を利かす為に

せっかく借りたローンを返済する事はしないのですが、

太陽光発電の場合は、特殊なので返済する事にしました。

つまり、

〇(現在収入)売電益
毎月約1.8万円:年間21万

〇(現在支出)光熱費
毎月約0.7万円:年間8.4万円

なので

収支=21万-8.4万=12.6万/年

さらに、

〇太陽光発電・オール電化導入前の支出
電気代・ガス代あわせて
毎月約2万円:年間24万円

この光熱費が現在 年間8.4万円に減少しているので

その差益としては、

年間15.6万円 (24万-8.4万) にもなります。

合計すると

◎年間収入としては、
年間15.6万(差益)+12.6万(収支)=28.2万円/年

となります。

毎月2.3万円の収入があるのと同等の効果がある訳ですから、

空室が出た場合の一時の収入減や修繕費に宛てようと思います。

しかし、一番の理由は他にありまして、

現在のラブ☆スカイの借金は、アパートローンを除くと

住宅ローンとソーラーローンだけです。(自動車ローンは2年前に完済)

と言うわけで、ソーラーローンだけでも完済すれば、

与信がアップすると銀行マンに言われたのです。

住宅ローンは与信低下の判断には基本的にならないので

当面2年程度は綺麗な体です。このうちにアパート融資を引っ張って来たいものです。

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【2012/12/23 00:12】 | 太陽光発電・蓄電池
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Re: 入居率よさそうですね
loveskylinelove
新3中R1棟さま

立地や家賃等要因は様々ですが、入退去が激しいと

精神的にツラいですね

でも中古ならrcだと思ってますけど

厳しいですか?




入居率よさそうですね
新築3棟、失敗中古RC1棟
入居率よさそうですね
うらやましい・・・、私の新築1棟目2棟目はシーズンには必ず退去2~4戸あって、フリーレント+仲介手数料でキャッシュフローのあしを引っ張ってます、利回りはそこそこ金利も低いのですがいまいちです、中古に手出したけど、やっぱり新築増やすほうが安定してストレスも少ないかもと思うこのごろです

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昨日(12月21日)は

古代マヤ暦の予言で「人類滅亡の日」

とまことしやかにささやかれていました。

こんなばかげた事ですが、

全世界では結構パニックになっている国があったそうです。

中国でも、ローソクや非常食等の買占めがあったそうです。

ラブ☆スカイは思うのです。

「まだ世界が滅亡してもらってはこまる」と

まだまだ、アパート経営がしたい。

夢の6棟目をゲットするまでは地球よもってくれ!

【2012/12/22 00:00】 | その他
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今日 仕事から帰宅したら、

娘が神妙な面持ちである資料を持ってきました。

何かと思ったら・・・通知表でした。

そうです。小学校は明日から冬休みなのです。

まあ、中身はさらっと自慢しておくと

「よくできる」と「できる」の割合が

ほぼ同数になりました。さらに「もうすこし」はいつもどおり一つもありませんでした。

やはり、ラブ☆スカイの娘はかしこかったようです。

でも頭が良いだけなら将来成功するとは限りませんので

なんとかしてファイナンシャル能力を向上させたいと思っています。

そこで、次回から、

「よくできる」1000円
「出来る」0円
「もうしこし」-3000円

と言うルールを設ける事にしました。

娘に聞いたら乗ってきました。

20項目あれば、

そのうち10項目で「よくできる」をとって

1項目「もうすこし」であれば、

10×1000円-3000円=7000円となります。

年3回の通知表でお金を稼ぐ事ができます。

「金持ち父さん」に書いてありましたが、

こどもにお小遣いはあげてはいけないとありました。

要は、何の仕事もしていないのに天から当たり前のようにお小遣いをあげる事は

なんの教育にもならないとの事です。

お金を得るには必ず何らかの仕事または奉仕があるのです。

と、

言う訳で、

ラブ☆スカイ家ではお小遣いをあげない事にしました。

こんごは、年に3回4ヶ月ごとに、通知表でお小遣いを稼いでもらいます。

結構良い教育になるのでは?なんて思います。

注)ラブ☆スカイの言う教育とは、ファイナンシャルコントロール能力の事です!

勉強能力ではありません。

【2012/12/21 22:54】 | その他
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政権が自民党に変わって

安部総裁の要望に押し負けたのか

日銀がいきなり物価目標を2%に設定するという

ニュースが流れています。

すでに10兆円の金融緩和が発表されているわけですが

銀行はお金ジャブジャブになりますね。

日銀が物価の上昇を保証するなかで、

銀行にはお金が有り余っているので

今後融資はものすごく下り易くなると想像できますね。

10兆円フィーバーの内にアパートをどんどん増やしたいものですね。

でも、

金融緩和が進めば、世の中にお金がいっぱい出回るので

必然的に円の価値が下がるため、円安が進むわけですが、

円安が進むと株価が上昇したり、国債が下がります。

国債が下がるとどうなるか?・・・インフレになります。

インフレになると・・・・そうです。恐怖の金利の急騰が待っています!

超スーパーデフレの後のインフレなので

ひとたび反転したら・・・ハイパーインフレ時代の幕開けです。

現在1.1%程度の住宅ローン金利が

5%になるなんて事になります。

融資はものすごく下り易い時代に突入するが、

しばらくすると金利高騰時代が来るかもしれない。

選択を迫られますね。

まあ、でもいきなり金利急騰させたら

現在マイホームを低金利でgetした多くの家庭が崩壊する事になるから

いきなりそんなことにはならないよね。

結論

物価は上昇するだろうが、金利が急騰するまでには10年くらい猶予があると

ラブ☆スカイは思う!

とりあえず、10年以内は不動産getに全力を尽くし、

10年後に1棟でもアパートを完済する事が出来れば、

多少のトラブルには耐えられるかな?

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【2012/12/20 22:58】 | その他
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ラブ☆スカイが所有する物件の

2棟目を借り替えたことは前にも述べました。

それじゃあ借り換え前と借り換え後で

どんな変化があったのか確認してみましょう。


〇before
借り入れ金額:5350万

金利:3.075%

期間:25年

返済額(年間):307万

支払い総額:7674万


〇after
借り入れ金額:5300万

金利:1.4%

期間:24年

返済額(年間):260万

借換までに支払った総額(1年):307万

支払い総額:6243万+307万=6550万

借換差益=7674万-6550万=1124万となります。

【2012/12/19 23:24】 | アパート・マンション経営
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Re: タイトルなし
不動産投資家ラブ☆スカイ
こんばんわ

応援ありがとうございます

金利って影響大きいですね。

残りの2棟についても早く借換えを成功させたいです。

今後ともよろしくお願いします。


名無し不動さん(仮)
はじめまして。いつも拝読しています。
初めてコメントさせて頂きます。

規模が大きいと、借換の効果って
こんなに大きいものなのですね。

すばらしいです。

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もうすぐ年の瀬です。

来年になったら、確定申告の準備をしなければなりません。

といっても

ラブ☆スカイは東京の税理士さん(福岡なのになぜ東京?)にお願いしているので、

領収書やら、3棟目の返済予定表やら、契約書写し等を用意して送るだけです。

ちなみに、皆さんが興味があるのは良く質問にあるように所得税ですよね。

まあ、住民税もでしょうが・・・

昨年の確定申告では、不動産購入初年度だった事もあり、

不動産収入をマイナス190万

で申告しましたので、本業の所得税から9万円還付がありました。

なぜこれだけの赤字なのにたった9万しか帰ってこなかったかと言うと・・・

還付金は払った以上には戻ってこないからです。

まあ、ラブ☆スカイは

扶養家族が多い上に、住宅ローン控除や保険控除等フル活用しているので・・・。

要は昨年ラブ☆スカイは、所得税を払っていないという事になります。

さらに、不動産収入で赤字だった事もあり、住民税も

年間で4万ほど減額になりました。

まあ、今年も3棟目を購入しましたので、赤字で申告する事になります。

不動産を購入した初年度は、基本的に赤字化できるので問題ありませんが、

不動産を購入できなかった年はどの程度になるかが問題となりますね。

ちょっと前にざっくりですがご紹介したようになりますが、

簡易計算じゃあ現実味がないというご指摘もありましたので

近いうちに詳細計算結果を投稿しますね。


【2012/12/17 23:01】 | アパート・マンション経営
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みなさんこんにちは!

今日は、こども3人の英語の発表会に行ってきました。

子供ながらその世界の中で頑張ってますね。

小学2年生の長女なんて20分にわたって台本無しで

ナレーションをしてましたよ。(親としては感激です)

さて、本日のラブ☆スカイの名言として

一言断言します!!

「表面利回りに惑わされるな!」です。

まあ、ちょっと前にも「投資利回りが大事だ!」

と言いましたが、

よく投資判断として、

「新築なら10%以上出来れば12%以上」の表面利回りが期待できなければ

新築なんて「絶対ダメだ」とおっしゃられる

中古信者の方がおられます。

だから、ラブ☆スカイのような「8%新築組は失敗する」と言われるのです。

ちがうなぁー・・・といつも思うのですが、

私は「投資利回り」で評価して投資しています。

だから、入居者が期待できる

5年以上人口が増え続けているような政令指定都市で

大家をしているのですが、

そもそも、

都心で、10%で売り出している新築物件を私は見た事がないのです。

大体7.6%~9.0%で売り出しています。

何故かと言うと、

セット販売の金利はほとんどが、2.5%~4.5%だし、

それだけ価値のある場所なので土地がたかいのです。

そんな事はない!「12%新築物件を見た事がある」

とおっしゃられる方もいると思いますが

戸数が一緒ならば、

基本的に日本全国の建築価格はほぼ一定です。

違うのは、地価なのです。

新築を10%で建てたければ、田舎に建てればよいのです。

①福岡の中洲周辺:土地3000万 建物3000万 家賃収入480万

②福岡の郊外:土地1800万 建物3000万 家賃収入480万

の場合、①:8% ②:10%となるのです。

新築10%なんて物件は

私の狙う都会にはありません。

ちなみに、
田舎なので、家賃収入を都会の8割とすると、
②修正版:480*0.8/4800=0.08となり結局8%です。

結局8%になった挙句に数年後から空室のリスクと戦わなければいけません。

と言う事で、

表面利回りや実利回りでもこんな指標で投資判断してはいけないと私は思うのです。

やはり・・・「投資利回りだぁー」

です。


一応間違いが無いように言っておきますと、

10%の新築を都会で建てる方法があります。

それは・・・・

ディベロッパーを頼らない方法です。

要は中間マージンを減らせばよいのです。

自分で土地を探して、

そこに建物を建ててもらうのです。

そして自分で銀行に事業説明して、金利を交渉するのです。


しかし、自分で土地を探す段階で失敗するリスクが大きいと思いますが・・・

まあ、サラリーマン90%大家10%のラブ☆スカイには「無理」ですね。




【2012/12/16 16:50】 | アパート・マンション経営
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