アパート7棟(54戸)と太陽光発電所120Kw保有で投資総額5億円 投資で得たキャッシュフローを海外で積立し12億円を手に入れる
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ラブ☆スカイがお願いしている税理士さんは、

東京の方です。

九州で不動産投資しているのになぜ東京の税理士さんかというと・・・

この方、東京では有名なアパート大屋さん兼業税理士さんなのです。

結構若い方なのですが、早〇田出身の頼りがいがある方です。

今度不動産投資の永久保存版著書を出版されるようなので

さっそく予約する事にしました。

さて、税理士さんから今年度の税制について予想および予測が出ました。

自民党に政権が移っても今後も法人減税・個人増税の方向だそうです。

要は、

法人:減税方向

個人:相続および消費税の面で増税

まあ、今に始まった事ではありませんが、

やはり、法人化を進める必要があるかもしれませんね。
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【2013/01/30 22:24】 | その他
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今日帰って風呂に入ろうと思ったら・・・

浴室のドアが無い・・・妻に聞いたら

子供が壊してしまったそうな。

割れておりました。まあ、子供に怪我が無くてよかった。

しかし、この後が大変です。

だって、フロ入っているときフルオープンでむちゃくちゃ寒いし、

誰かに見られているような感じになるし。

さっそくネットで調べたら、一般的に1.5万~2.5万くらいで

売ってますね。

さっそく型番を調べたら・・・なんと図面にも契約書にもいただいたカタログにも載っていないではないか。

おのれ、ミ〇ワホームめ、これでは、高いであろう販売元のアフターメンテナンス課に

電話を入れなければいけないではないか!!

まあ、しょうがないので、夜間窓口に電話してみました。

なんと・・・購入者も、場所もお客様番号も分かっているのに、浴室の型番が記録されていないだとー

ちょっとイライラです。

ちょっと調べていたら、AWシリーズと言う言葉が見つかり、何とか連絡先のメーカーは分かりました。

明日電話しますとのこと・・・これは、しばらくオープンお風呂ですね。

今後もアパートを購入するにあたり、消耗品の型番がしっかり契約書に記載さているかどうか

チェックした方がよいですね。



フロドア・浴室換気扇・キッチン・キッチン換気扇などの消耗品は絶対チェックすべきです。


【2013/01/29 22:18】 | アパート・マンション経営
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今日、夕方18時ごろ銀行営業マンさんに自宅に来てもらって

3棟目の借換えの日程を打合せしました。

なんと、銀行さんの言う手順とは!!

とにかく、契約交わして、ラブ☆スカイの通帳に

一括返済用の資金を入金しておいて、

借換えしたいその日にいきなり相手銀行に一括返済を迫ると言う方法でした。

いきなり返済を迫る場合、相手が引き止める間もない上に既に

入金されていますので、イヤと言えないそうです。

確かに、前回は3週間前に借換えを伝えたため、

金利を下げたり、義理人情的な交渉でちょっとメンタル的に

疲れた借換えだったので・・・いきなり返済を迫った方が良いのかなぁーなんて思いますが。

相手が渋ったら、銀行の方で対応してくれるそうなので、

まあ、提案された手法を使うかな?

ちなみに、今日1棟目の借換えも提案されました。

まだ3年固定の2年目なので、一括返済したら200万ほど

違約金がかかりますが、その分を含めても、毎月キャッシュフローが2万以上出ると

提案されました。

さすが西日本最大級の大手さんです。

やる気と、パワーが違いますね。

こんなラブ☆スカイに1行で1.7億近く貸そうというのだから・・・。

嬉しい限りです。

とにかく、借換えは銀行さんにお願いして、

私のほうは、とっとと4棟目を目指します。

休日は朝から晩まで投資の事(決してアパートの事のみではありません。)

考えてるから、あっという間に終わっちゃいますね。

さあ、もう寝よっと。

【2013/01/27 22:41】 | アパート・マンション経営
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私の物件を管理している管理会社が

新しく高齢者安心サポート付住宅事業を開始しました。

事業概要:

現在の有料老人ホームは一部の富裕層以外は負担が大きい

さらに、公的機関の介護施設には入所待機者が多く

ほとんどの高齢者が入居できない状態であること。

このような状況を打破するために産まれた事業で、

年金の範囲内で介護サービスの利用と日常生活が出来る施設を提供する賃貸業です。

サービス内容:

①住宅設備やエアコンの不調など高齢者では困難な修理・作業サービス提供

②栄養管理された食事365日提供

③介護設備の設置した住宅を提供(介護保険適用!)

④敷金・礼金保証人不要住宅(保証会社利用のため)

⑤24時間緊急コールサービス提供

⑥訪問診療サービス提供

⑦訪問歯科サービス提供

⑧訪問マッサージサービス提供

⑨ケアマネージャー

⑩福祉用具レンタル

上記のようなサービス内容です。

管理会社曰く

「通常の空室募集」

に加えて、

「高齢者専用プランによる募集」


をさせて欲しいと言われました。

まあ、これからの高齢化時代を考えたら、

このような事業は成功する可能性はあると思い、

新たに管理契約を追加する事にしました。

これで、ラブ☆スカイのアパートは、介護福祉サービスアパートとなるのです。

まあ、欠点としては、

高齢者が私のアパートでお亡くなりになったらちょっと気分悪いですがね。

まあ、介護施設とはそういうものでしょうが。

新たな挑戦ですね。




【2013/01/26 23:58】 | アパート・マンション経営
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新しく入居する事が決まった

2室ですが、ラッキーな事に両方とも法人さんです。

法人さんの独身寮や単身赴任寮として使用するようです。

やはり、学生さんや独身女性さんもありがたいお客さまですが、

卒業したり、ご結婚されたりしてある程度したら必ず退去となります。

その点法人さんは企業が継続する限りかり続けていただける点がありがたいですね。

【2013/01/24 23:23】 | アパート・マンション経営
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先日連絡があった、今月末の

1棟目の退去連絡

と2棟目の退去連絡

について、

募集を掛けたら一気に予約が入ったと連絡がありました。

退去時期が丁度年度後半と言う事で

時期的に良かった事が幸いしたようです。

まあ、空きがなく入れ替わっていただけた事は良かったです。

ちょっとほっとしました。

【2013/01/23 00:02】 | アパート・マンション経営
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先程、携帯に1件の朗報がありました。

な、なんと、3棟目の物件の借換え上申が銀行内で通ったようです!!!

これで、借換えが実行できます。

2.5%→1.4%でーす。

1.1%の差益が生まれます。

ちなみに3棟目の残高はまだ6100万程度ありますので、

6100万の借入で

〇現在の状況
273,656円/月

〇借り換え後
242,223円/月

となりますので、

キャッシュフローとしては、

31,433円増↑となります。

すばらしいー

ちなみに、この金利差のままでローン返済完了後どの程度の差益を生むかというと、

・・・9,052,737円となります。

何もせずに、現状と何も変わらないのに、借換えするだけで

これだけのメリットとなります。

今年に入ってから、本業はめちゃくちゃ忙しいが、

プライベートの方は充実しています。

このまま、4棟目購入できればさいこうです。

【2013/01/22 21:08】 | アパート・マンション経営
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Re: タイトルなし
不動産投資家ラブ☆スカイ
どーもです。

今後とも応援よろしくお願いします。


名無し不動さん(仮)
おめでとうございます!

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たった今確定申告で税理士さんに送る資料をまとめました。

つ、疲れた。

・源泉徴収票
・家賃収入明細書
・通帳コピー
・返済明細
・医療費の領収証
・その他経費の領収証
・その他の投資の年間取引報告書
・火災保険等控除証明書
・3棟目不動産の契約書他

特に医療費の領収書は集めて計算するのに時間がかかったのに・・・

合計99,820円なり・・・10万円に届かず・・・去年は2万ほど越えたのに・・・。

無駄な努力となりました。

でも、去年より健康だった証ですね。

でもラブ☆スカイ家では毎年10万ほど医療費がかかっています。

これは多いのかな?まあ、子供が多いとしょうがないかね。


【2013/01/20 22:58】 | その他
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きたー

待ってないけど・・・来てしまいました。

3棟目物件の不動産取得税

今回は、土地分の24万です。

まあ、次に建物で50万くらい届くのですが・・・これ、何とかならんかねー

まあ、来週収めてこよっと。

とりあえず4棟目については、200万の自己資金で購入する事になりそうです。

でも、まだ自己資金150万にするべく諦めませんよー

レバレッジガンガン利かせないとね!!!

【2013/01/18 22:12】 | その他
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Re: はじめまして
不動産投資家ラブ☆スカイ
こちらこそ、はじめまして!

不動産投資ってむちゃくちゃ楽しいですよね。

特に、getするまでのプロセスが好きです。

(本当は購入してからが本番なんですがね・・・)

北島さんはどんな物件に投資しているのですか?

岐阜市?可児市?大垣市?

ちなみに私は大垣出身です。

はじめまして
北島
岐阜県出身岐阜県在住30代後半、サラリーマンで、不動産投資しています。
何だか身近に感じました。


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4頭目の購入に際して、税理士さんに相談していたのですが、

要は・・・法人化すべきかどうか

昨夜メールで連絡がありました。

おおよそ概算で年間200万の純利益があげられるようであれば、

法人化したほうがよいようです。

4棟目購入前に法人化して、法人名義で購入したほうがよいと助言いただきました。

まあ、妻を代表にして法人化すれば済むことですが。

ちなみに、個人で買い進めて、後から法人化して法人に移譲する場合、

もう一回、あの高い不動産取得税、登記費用を2重で支払わないといけなくなるようです。

悩みますねー

いずれにしても、今年度は3頭目購入済なので赤字処理または、限りなく赤字に近い処理が

できそうですので今後の課題となります。

でも法人化ってどうやってするんだろ?

税理士さんに委託できるのかな?

自分でするんだったら暇がないなぁー


【2013/01/16 00:02】 | アパート・マンション経営
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