アパート7棟(54戸)と太陽光発電所120Kw保有で投資総額5億円 投資で得たキャッシュフローを海外で積立し12億円を手に入れる
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今日、借換え後の契約書等がごちゃ混ぜになっていたので

3棟に分けて、整理しました。

2棟目については火災保険も見直したため、いらない過去の証書のコピー等

まとめているときにふと

「他の物件についても火災保険を見直してみよう」と思いました。

そして、証書をみて唖然としました。

なんと3棟目の物件の火災保険が3年しか入っていないではないですか!!!

3棟目の物件の購入負担を減らすために最低限の3年加入で済ましていたのでした。

完全に忘れていました。

来年には再加入しなければ・・・また、100万くらい掛かりますね・・・とほほ

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【2013/03/25 22:28】 | その他
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先日、借換え確定後

アパート販売業者に近況報告も兼ねて4棟目物件の

提案依頼をしました。

全部で8社にメールしていますが、

1社は、昨年末から動いていただいていますので

残り7社に保険を掛けています。

その7社のうちの1社から連絡がありました。

「ラブ☆スカイ様、事業計画的にはずいぶん改善していますが、

あと、4000万何とかなりませんか?」とのことです。

業者曰く、1億~1億3千万くらいの負債に抑えれば、

フルローンで融資を付けてくると言われた訳です。

貯金と残額あわせて4000万現在より改善するとなると、4年かかります。

その業者には、ラブ☆スカイの事を覚えておいていただいて、

数年後与信が回復した段階でご協力をお願いしました。

あと、6社・・・良い返事があればよいですが。

ラブ☆スカイの活動は・・・続く!!

【2013/03/24 00:37】 | アパート・マンション経営
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今回の3棟一括借換えで銀行さんは

ラブ☆スカイ一人に1億7千万円もお金を貸してくれた事になります。

はたして、年収が700万にも満たない

現在のラブ☆スカイにそれだけ投資する価値はあるのか?

リスクはないのか?

分析してみましょう!


〇本業によるリスク分析
銀行1行で1億7千万円の融資ですので、

1.7億÷670万=25.3倍

賃貸投資に若干陰りが見えている

現在の相場では、本業所得の15倍程度が融資限度ですので、

670万×15=約1億円までは、ラブ☆スカイの本業のおかげで

お金を貸していただいていることになります。

じゃあ残り7千万円のリスクをどこでカバーしているのでしょう?

〇利回り
新築の利回りは7%~9%(平均8%)ぐらいですが、

ラブ☆スカイの物件も8.5%ですので、ほぼ平均的です。

ここはあまり評価に影響はないでしょう!

〇金利
金利については、借換え前までは平均2.7%だったものが、

銀行さんが1.4%にしていただいたおかげで

約1.3%も下げていただいています。

金利を下げると、返済額における元本比率が高くなるので

元本減少速度が加速します。

1億7千万円の融資額で1.3%金利が下がったとすると、

約3000万円の借換え差額が発生します。

生涯返済額から3000万円分支出が減るわけです。

この3000万円分が銀行にとってはリスクヘッジとなります。

7000万円-3000万=4000万

じゃあ残りのリスクである4000万円は何でカバーするのか?

〇貯金
ラブ☆スカイが貯金・保険・証券全てを現金に替えれば

1000万弱(昨年3棟アパート建てて自己資金はあまりありません)

は作れると思いますので

4000万-1000万=3000万となります。

のこり3000万のリスクヘッジを考えてみましょう。

〇新築プレミア
新築なので、一般的に10年間は大きな修繕等支出もなく

利益を積み上げる事ができます。

新築後10年間の3棟キャッシュフローは税金や管理費等の固定費を

考慮して25万円/月と見積もると、

25万×12ヶ月×10年=3000万円となります。

結果

ラブ☆スカイに銀行が融資してくれた

1億7千万円のリスク担保を積み上げる事ができました。

まあ、実際の与信審査内容については知る由もありませんが、

同じ年収700万弱のサラリーマンがいたとして、

2億近く融資を取ってくる人もいれば、1000万でも

借りれない方がいます。

いろいろ想像すると楽しいですね。

こういった想像をしてさらに融資を取ってくる方法を考えるのです。


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【2013/03/23 16:30】 | アパート・マンション経営
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みなさんこんばんわ!

本日は、ラブ☆スカイがサラリーマンをしている時

にいつも感じる事を述べさせていただきます。

学校教育では、1日は24時間で、1年は365日と習います。

確かに子供時代は、お金持ちの子であっても、貧しい家庭の子であっても

平等に時間は過ぎていきますが、大人になって、働きだしたら、各人が所有する時間の長さは

大きく異なってきます。

ここでラブ☆スカイが言いたいのは、一生懸命頑張った方と怠けた方

の時間の使い方が異なるという事ではありません。

考え方一つで、もっと、物理的に実際に所有する時間が異なるのだという事を

認識している方が本当に本当に少ない!と思う事が多々あるのです。

例を取り上げてみましょう

A・B・Cの3つのプロジェクトがあり、

各PJを達成するのに一般的なサラリーマンが2日/1プロジェクトを要するとします。

さらに、その対価(利益)が10万円/1プロジェクトだとすると、

通常の考え方だと、3つのプロジェクトに6日を要して30万の利益をあげる事になります。

現在ラブ☆スカイの所属する会社のシステムだと、もっと頑張って(残業して)

3つのプロジェクトを5日で終わらせようと社員を鼓舞するのです。

↑これって、あたりまえ?・・・当たり前といえば、当たり前ですが、

ラブ☆スカイは、入社当時からこの考え方に共感がもてませんでした。

6日かかる事を5日で達成するよう目標を与える発想が現代の不景気の源だと思うのです。

上述した発想が、「少人数労働・長時間労働・過労・うつ・やる気減少」という

負のスパイラルを生み出しているのです。

ラブ☆スカイの発想は、まったく逆です。

1人で6日で30万利益をあげるのではなく

3人で2日で30万利益をあげる仕組みをつくります。

なんだ、1人で6日だろうと、3人で2日だろうと仕事量Wは同じじゃん!

と思っちゃう方がいるかもしれません。・・・違うのです。

納期が1/3になるのです。例えば、納期まで4日残してPJを終了できれば、

そこに「ゆとり」が産まれて、さらに高品質なものを生み出す環境ができあがります。

さらに、1人の負担は大きく軽減されるため、先程の負のスパイラルも産まれません。

最近巷では悪い意味でとられる「ゆとり」ですが、「ゆとり」の中でしか、

より良いものは産まれない事をもっと日本の企業は気づくべきです。

(おそらく成功を収めている大手企業は実践しているはず)

さて、アパート経営と上記のラブ☆スカイ論をどう結びつけるかですが、

「ゆとり」・・・どうでもいいです。・・・?

アパートを経営するにはいろんなすべき事があります。

①資金計画(融資取付)

②不動産さがし+ネゴ交渉

③建築会社さがし+ネゴ交渉

④広告

⑤契約業務

⑥アパート賃貸管理(集金業務・清掃・メンテナンス)

⑦退去時の交渉

⑧家賃滞納者との交渉

⑨場合によっては裁判

これ一人でやってたら、本業がアパート管理になってしまいます。

すなわちアパート管理を一人で行った場合:30日で家賃収入40万/月を得ることになります。

上記の全てを専門業者に5万/月で委託したとします。

ラブ☆スカイは、本業でサラリーマンをする事ができますので

30日で家賃収入35万+サラリーマン収入40万となります。

ラブ☆スカイの将来の夢ですが、

フランチャイズのオーナーになった場合、

30日で家賃収入35万+サラリーマン収入40万+フランチャイズマージン100万となります。

どれも、同じ30日なのですが、こういった外注の発想があれば、

どんどん所有する時間が2倍にも3倍にもなります。

普通の人の30日とラブ☆スカイの30日は違うのです!!

いわゆる、時間概念のレバレッジです。

よって、ラブ☆スカイはアパート経営はしてもアパート管理はしません。

時間の無駄です。


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【2013/03/22 00:49】 | その他
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おはようございます。

今日は祝日だー!さあ、さあ副業するぞー

と思いたいのですが、

ラブ☆スカイの勤務する業界では、土曜・祝日休みなし!

なのです。


と、言う事で今日もこれから出勤です。

いってきまーす。


ちなみに、1棟目の銀行から繰り上げ返済の振込先通知および計算書が届いていました。

金曜日に振り込みます!!



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【2013/03/20 05:19】 | その他
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昨日の投稿に追加事項です。

みんな分かっていると思うけど・・・

アパートを1棟買えるという事は、

すなわち、ある銀行で融資が通ったという事は、

同年度内なら、同時行動であるなら、

2棟でも3棟でも4棟でも理論的に購入可能なのです。

まあ、頭金が用意できればですがね。

だって、ある銀行では融資が通ったという事は

日本にはいっぱい銀行があるのだから、

銀行の数だけその時点の与信では融資が通ってもいいじゃあないですか?

という事で、アパートを増やしたければ、

一気じゃなければいけません

サラリーマンが初年度とりあえず1棟買ったら

おそらく次年度は購入できません。

一気に不動産を増やせば、

その不動産自体が、要は複数等所有できたという実績が

次の投資に対する信用(与信)に繋がるのです。

だって銀行さんは、前例の銀行さんが融資をした実績を評価するのだから・・・

昨日、今日はかなりヒントを述べましたね。

そのうちラブ☆スカイの著書で述べようと思っていたのに・・・・冗談です。


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【2013/03/18 00:25】 | アパート・マンション経営
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Re: タイトルなし
不動産投資家ラブ☆スカイ
うーん

とりあえず、ヒントとしては、

年収670万の中堅サラリーマンで

子供が3人もいて、銀行からしたら負債扱いにしかならない

1戸建てを所有する一見すると極めて与信の普通なラブスカイですが、

1年でアパートを3棟新築しています。

おそらく1年目に1棟しか建てなかったら・・・次の2棟目、

ましてや3棟目はありえなかったでしょうね。

これ以上は、ブログでは申せません。企業秘密ということで!!

ココyouさんもがんばってください。


cocoyou
こんにちは
初めてコメントします。

そんなステキな技があるならワタシも使いたいのですが、信用情報が登録されても(JICCとか) 借り入れする前と与信変わらず、ですかね?


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今日、知り合いのアパート販売営業マンさんに

一斉送信でメール配信しました。

内容は・・・

西日本大手の銀行で1.4%になる旨についてです。

そして、与信が大幅にアップした点を餌に

どんどん私の元に事業計画書を持参するように

要望を付け加えておくりました。

日曜にもかかわらずさっそく、1業者から連絡があり、

借換え完了後、ローン計画書の写しを送るように指示をいただきました。

まあ、どんどん行動して、どんどんアパートを増やしますよー

ちなみに、24年度の確定申告には現在保有の3棟について記載されておりますが、

これから購入する物件はもちろん来年度の確定申告書に記載される事になります。

(当たり前ですが・・・)

まあ、何を言いたいかというと・・・本年同時進行であれば、

一気に2棟エントリーする事も可能だといいたいのです。

ピンときた方いますよね。

今年、1棟購入したら、おそらく来年もう一棟はかなりハードルが高くなりますが・・・

同時進行であれば、2棟でもいけます!

銀行の評価は、あくまで前年度の実績・与信によりますので。

とりあえず、せっかく借り換えが成功したのだから

今週から夏までが勝負ですね。

希望だけ言うなら

本年中に2棟契約して、

4棟目は12月までに営業開始

5投目は来年1月以降に営業開始になるのが最善です。

ラブ☆スカイの述べている意味を理解していただければ幸いです。

この件についてあまりラブ☆スカイを問い詰めないでね。


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【2013/03/17 21:48】 | アパート・マンション経営
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昨日、国税還付金振込通知書が届きました。

今年は81,700の還付となりました。

アパート経営の方は税制上赤字処理でしたので

そのオーバーラン分が本業から還付金として所得税が戻ってきました。

アパート経営を開始してから常に新築しているので

まだアパート経営の方では所得税を払ったことがありません。

今年、4棟目新築の夢が破れたら

来年確定申告後に所得税の支払請求が届くのでしょうね。

まあ、ラブ☆スカイとしては、あらゆる手段を用いて

毎年新築し続けますがね。

【2013/03/16 21:26】 | その他
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今日昼休みに1棟目の銀行に

全額繰り上げ返済する旨伝えました。

電話する前は、緊張しました。

また前回のように嫌味っぽくされるのかと・・・

繰り上げ返済の依頼をどこにすればいいか分からず

とりあえず担当営業マンさんに電話しました。

受付の女性が出たのですが、ちょうど他の電話対応中だと言われました。

繰上げの件を伝えると、サービスセンターの電話番号を教えられ

そちらに電話すれば簡単に依頼できるといわれました。

サービスセンターに電話したら

女性が出て、わたくしドキドキしながら「ぜ、全額繰上げ返済したいんですが・・・」と

伝えると、やさしく「はい分かりました」

「本日の依頼だと14日後の返済となります。来週月曜日に入金先と金額を書いた書類を送ります」

と言われました。

あっさり

繰り上げ返済処理ができました。

よかったよかった。

ただし、3年固定の契約で2年目なので数%の違約金がかかるそうです。

まあ、100万程度かかりますが、しょうがないですね。


【2013/03/15 22:26】 | アパート・マンション経営
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今日、帰ってからメールをみたら

借り換え申請していた銀行さんから

1通届いておりました。

最終審査が通ったとのことです!!

それも・・・まさかの残り2棟両方とも対象です。

これで、わたしの保有する3棟すべてが

金利1.4%(借り換え前平均2.8%) 24年ローンとなります。

来週末にはわたしの口座に1億1千万円が振り込まれます。

同時に繰り上げ返済を実行する予定です。

担当者には、最終の上司面接の印象がすこぶる良かったと言われました。

日曜日に面接して、月曜には融資上申の決済処理(承認)をしてくれたようです。

やはり、面接で延々2時間 自己PRした甲斐がありました。

これで今年の目標の1つは達成しました。

あとは、4棟目の新築に向けて週末活動を充実させよう!!


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【2013/03/13 22:47】 | アパート・マンション経営
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Re: タイトルなし
不動産投資家ラブ☆スカイ
モモ太郎様
はじめまして、そうです。その銀行のその支店です!!
あそこで3棟すべて借換してもらえたんですよ!!
対応もよくて、紳士的だし、大手だから安心感あるし
お得意さんになれて
わたしはラッキーでした。
わたしも大家さんになって1年ですので超初心者です。
いろいろ教えてください!
こんど空メール送りますね!
中州大家の会でも立ち上げますか?


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