アパート7棟(54戸)と太陽光発電所120Kw保有で投資総額5億円 投資で得たキャッシュフローを海外で積立し12億円を手に入れる
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ただいまです・・・もうすぐ23時だ・・・。

ここ2週間ほど仕事が忙しくて

ブログを更新できん!

いまから夕飯だぞー

また、太るなぁ。明日も仕事だし。

と、不満を言いつつブログを綴ろう。

さて、携帯メールに銀行さんからコメあり

内容は・・・「太陽光発電システムの見積もり揃いました?」

とありました。

活動したいけど、忙しくて本格的に動いていない旨

伝えると、即返で「すぐ用意してください!」との事

なんと、3棟分1200万弱の融資の件で支店決済が

通ったようです。

さっき電話して詳細を聞いたんですが、

彼女(担当の銀行うーマン)いわく

ふつうのサラリーマンがシミュレーション作って

銀行にプレゼン仕掛ける人はあまりいないようで

支店の中でラブスカイは有名人になってしまったようです。

お金も1億7千万借りてるし・・・

課長さんがラブスカイの資料にとても

興味を示してくれて、わたしのことをとても緻密で

繊細なしっかりした人だと勘違いしてくれたようです。

「キャッシュが回っているなら良いんじゃないの?」

と言ってくれたようです。

担当者さんが笑いながら「本当は大雑把なのにね!」

なんて言うのでちょっとむかつきましたが・・・。

まあ、銀行さんは数字やシミュレーションが好きだから

資料攻撃が今回も有効でした。

しかし、最終的には本店の決済が必要なので

果報を寝て待とう!

今週の日曜日は5社見積もりだー


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【2013/06/28 23:15】 | 太陽光発電・蓄電池
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不動産投資のブログをしていると

よく「本当のところアパート経営は儲かるんですか?」

と聞かれます。

物件所有者なら同じような経験はあるでしょう。

最近では聞かれたら「人によりけりじゃないですか?」

と答えています。不動産投資をしていない方は、

「儲かる」と「儲からない」の2択しか考えていないのです。

ラブ☆スカイは、同じ2択でも

「満足できる水準」か「満足できない」です。

何でそうなるかと言うと、

「儲かる」=CFプラス
「儲からない」=CFマイナス

となります。

「満足できる水準」であれば、

ある人は
・5万円/月のCFで十分、本業収入の補填やお小遣い程度で満足!

また、ある人は
・10万/月のCFが必要。これだけあれば妻を働かせず家業に専念させれる!

と、人によってさまざまです。でも「儲かるか」「儲からないか」

を聞いてくる人はおそらく、

アパート経営だけで「食べていけるか」「食べていけないか」を聞いているのでしょう。

もし、欲している回答が上記の内容に対するものであれば、

アパート2・3棟新築しても「儲かりません(欲している水準ではありません)」

と答えるしかなくなります。

基本的に不自由なく生活できる月給水準を手取り50万/月と

仮定したら単純に5棟新築する必要があります。

それも期間限定で10年間だけとなります。

月間キャッシュフロー50万を20年間(40歳~60歳)維持できるほどの

不動産投資なんてインカムゲインでは普通は不可能です。

まあ、必要CF50万×12ヶ月×20年=1億2千万円を10年間で

ゲットする方法もありますが、それだと

毎月100万のcfが必要になり、新築10棟保有しなければいけません。

他の方法だと、年間600万CFがあればよいので

1億の不動産を購入して1億700万で売却を毎年繰り返すほうほうがありますね。

普通なら無理ですね。

結論


一般的な「アパート経営はもうかるか?」

の質問には

「小遣い稼ぎ程度は出来ますが、
アパート経営だけで食べて行く事は出来ません」

どうしてもアパート経営だけで生活したければ、

「10棟新築するか、もしくは毎年キャピタルゲイン狙いで
不動産を売買して600万差益を生むしかありません」

と答えるしかないですね。

あ、中古物件派の場合でも基本的には同じで、

耐用年数の期間しか、CFを維持できませんので

複数棟所有が必要になりますね。

まあ、いづれにしても、アパート経営だけでは食べていけませんね。

ローンがあるうちは。


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【2013/06/23 16:58】 | アパート・マンション経営
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Re: タイトルなし
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
すみません。

返信遅くなりました。

今週の日曜日9:00はどうです?

実は11:00から銀行と打ち合わせがあるので

あまり長くは無理ですが・・・。

なんなら借り換え紹介しましょうか?


ごろう
まったくです。
7月の日曜に。

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昨日から、営業マンさんからの

着信履歴がありましたが、

忙しすぎて、対応できずにいました。

今日は休みなので午前中に電話を入れて

用件を聞きました。

「物件融資の本審査が通りました。オメデトウございます。」

とのこと、まあ、内定はもらっていたけどやはり本審査通過を聞くまでは

結構ドキドキしておりましたが、よかったです。

さて、今後の動きとしては、

来月早々にどこかの日曜日にでも販売業者と契約を交わし、

建築確認の申請を行う必要があります。

申請書類作成に10日、申請受理後審査に最長35日とすると・・・

まあ、ざっと工事着手まで2ヶ月は掛かりますね。

9月に着手して、年内に完成できれば最高ですね。

【2013/06/23 13:03】 | アパート・マンション経営
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ずいぶん昔にラブスカイ論として

相続税を大増税すべきと述べさせていただきました。

消費税などと言う不平等な税金に頼らず

相続税を超増税して、財産に応じて

バンバン資産を国が奪っていけば

日本の景気が回復する・・・と言うものです。

詳しくは過去ログ読んでね。

さて、増税の詳細ですが、まとめると

①2015年から開始!!

②基礎控除の改正
 
 現在:5000万+相続人×1000万

 改正:3000万+相続人×600万

③税率アップ!

 現在:相続額1億~3億=40%

    相続額4億以上=50%

 改正:相続額1億~2億=40%
 
    相続額2億~3億=45%

    相続額4億~6億=50%

    相続額6億以上=55%

となります。

それぞれラブスカイなりに考えを述べますね。

まず

①2015年から開始!!についてですが、

来年からではなくて、2年後の2015年からとしている点が重要です。

わたしの考えでは、続税を高くすれば、死んだ後に残そうとせずに

生きている内に何かお金以外の物替えたり、より控除額の高いものに

設備投資することによって消費マインドが高まると思っています。

おそらく、国も2年の猶予を与えて、消費を高め、経済の活性化につなげようと

しているのでしょう!

②基礎控除の改正

これは大きいですねー

たとえば、年収600~800万程度の

ちょっと裕福なサラリーマンが退職後

急死した場合を想像してみましょう!

条件としては、

法定相続人3人

資産7500万円(退職金2500万+都内マンション3000万+貯金2000万)

でシミュレーションしてみます。

現行税制だと:

課税所得=7500万-5000万-1000万×3人=マイナス500万

となり

相続税は0円となります。うーん良いですね。

しかし、

改正後は:

課税所得=7500万-3000万-600万×3人=なんと2700万!!!

となります。

その2700万に税率40%が掛かってきますので

相続人は、1080万円を国に収めなければいけません。

いままでは、親の資産を子供が何の努力もせず

ゲットすることが出来たのですが、今後は

がっつり国に持っていかれるのです!

そして

③税率アップ

特筆すべきは、超高額所得者に対応した

6億円以上は55%ですね。

6億円相続する場合、いままでなら、50%の3億円納めればよかったのが、

改正後は、3.3億収めることになります。

3000万の増税ですが、6億以上相続する対象者が1万人はいるらしいので

単純に3000億円の増税です。

さて、今回の改正で

ほとんどの一般人も対象になることが見えてきましたね。

だって、さっき例に挙げたけど、資産7000万弱の一般人は

税金1000万払わなければいけないのですよ!

東京都内に3000万程度のマンションを保有していて、退職金と

預貯金をあわせたらすぐそのくらいになりますよ。

しかし、ラブスカイは物申します。

まだまだ、相続税は低すぎます。

総税収54兆円の内相続税はわずか1.4兆円ですよ・・・

もっと富裕層からお金を取り上げないといけません。

だいたい超富裕層は、会社を経営しています。

わが国の場合は法人税でがっつり控除して

さらに相続税も少ないなんていけません!

なんども述べるが、相続税を最高税率80%にしろー!

そうすれば、国に取られる前に生前に消費することでしょう!

それでは!




【2013/06/19 22:12】 | その他
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ごろうさまメールありがとう
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
久しぶりです。

PCメールありがとうございます。

すごいですねーーーーーー

ここでコメントしてもよいのかどうか分かりませんが・・・

まあ、名前でないし、いいよね。

2棟新築できれば、合計3棟になりますね。

3棟新築保有すれば、ラブ☆スカイ論では磐石です。

3棟保有できたら、プレミア10年以内に3000万貯金しつつ、

出口戦略をじっくり考えればよいと思いますね。

今度ジョイフルで打合せしましょう。

また、日曜がいいです。メールください!

タムさん返信遅くなりました。
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
コメントありがとうございます。

気を悪くしたならごめんなさいね。

ラブ☆スカイは、超富裕層(所得1億円以上)が

どれだけ節税して、利益を得ようとも

所得税がものすごーく優遇されていても

それをどうこう言うつもりはありません。

だって自分で築いた資産をどれだけ増やそうとも

個人の力量と努力と運の賜物ですから。

ばんばん儲けて

ばんばん使って

ばんばん贅沢の限りを尽くすべきですね。

ただし、その資産を次世代に残す事が

許せません。

せいぜい墓守代くらいでよいと思います。

なので、お金持ちはどんどんお金持ちになって

ますます贅沢の限りを尽くしていただく。

(資産を会社に移行して、世襲を続けるなんてのも最悪ですね)

そして、日本の景気回復と税収アップに貢献してもらう。

そして、相続税を高額にして、死んだ後は、子孫にお金を引き継がずに

国に帰す。これがたんす預金200兆円の

わが国の現状を打破する唯一の方法であるとおもいますね。

まあ、みててください。

今後ますます相続税の負担割合は上昇するはずです。

そして、貴殿の仰る「金の亡者のアパート経営者」は

資産を子どもに引き継げずに国に帰すか、

生きているうちに使い切るか?

のどちらかを選択することになるでしょう!



> 配偶者がいない前提の話しですね。
>
> 会社経営と個人は別だと思いますよ。
> 法人と個人は別人格。
> 会社の利益は法人税
> 個人に給料を支払えば所得税。
>
> 高額な所得税を支払った。納税後の資産にまた税金をかけるなど、おかしな話しだと思います。
>
> ビジネスオーナーは社員の雇用を守るためにも私財があるんです。相続する後継者も社員を守る義務がある。
>
> アパートオーナー(不動産)の課税を増やせばよいのでは?アパートオーナーが飛んでも競売、任売で次のオーナーが決まりますから!入居者は困らないでしょう。
> アパート供給は、相続税がある限り無くならない。
> 相続税が増えないのには不動産が元凶では無いですか。
>
> 会社を起業するのは大変です。
> 雇用を守るのは大変。会社を維持するのは大変。
> 中小企業のオーナーは自殺して保険金で何とかしようとしたりします。
> 相続後も会社は残る。
> 日本は相続財産として不動産が多い。
> 相続税が軽減されるためですが、特に賃貸は軽減されます。
> 固都税もです。
>
> 金儲けの亡者アパートオーナーから税金取れば良いと思います。


ベアーさん返信遅くなりました。
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
コメント感謝します。

返信遅くなりました。すみません。

さて、老後夫婦で安定した生活を送るための

不動産投資であれば、やはりインカムゲインを得ながら

老後も保有すべきですね。

借金背負って社会奉仕したご褒美でスモンね。

ラブ☆スカイも、時代背景次第ですが、

そうするつもりです。

ラブ☆スカイの持論としては、

不動産や資産(負債含む)を残したまま夫婦ともにお亡くなりになっても

子どもには全く迷惑はかからないと思いますよ。

だって、両親がなくなったときに

遺産を相続して、税金を払って、委託先に手数料を払って、

時間を費やしたとしても結果的に利益があれば、

子どもは迷惑に感じません。空から降ってきた資産を

受け取ってありがたく思うはずです。

逆にメリットがなければ、「相続放棄」すれば済みますし・・・。

よく、不動産を親が残してくれたけど、資産価値は高くて相続税が高くなるが、

すぐに不動産が売れないから現金を崩して税金を払わなければならない。

なんてこと言いますが、手出しが出るならやはり「相続放棄」ですね。

遺言で「先祖の墓を頼む」とか「家を守ってくれ」なんて

意思を残す方が迷惑ですね。

ラブ☆スカイが死ぬときは、「全ての資産を相続放棄してくれて結構です!」

「メリットがあるならめんどくさい手続きをしてみんなで分けてね!」

なんてコメントを残そうかしら?




ごろう
いろいろはじめると
いろいろ考えることが多くなりますね~

法律文章ってわざと難しくして解釈の
仕方がさまざまになるようにしてるのでは?
そこに、盲点をみつけていくかいかないかが
先々を左右するんでしょうね。
PCメールしてます。


別な気がします
タム
配偶者がいない前提の話しですね。

会社経営と個人は別だと思いますよ。
法人と個人は別人格。
会社の利益は法人税
個人に給料を支払えば所得税。

高額な所得税を支払った。納税後の資産にまた税金をかけるなど、おかしな話しだと思います。

ビジネスオーナーは社員の雇用を守るためにも私財があるんです。相続する後継者も社員を守る義務がある。

アパートオーナー(不動産)の課税を増やせばよいのでは?アパートオーナーが飛んでも競売、任売で次のオーナーが決まりますから!入居者は困らないでしょう。
アパート供給は、相続税がある限り無くならない。
相続税が増えないのには不動産が元凶では無いですか。

会社を起業するのは大変です。
雇用を守るのは大変。会社を維持するのは大変。
中小企業のオーナーは自殺して保険金で何とかしようとしたりします。
相続後も会社は残る。
日本は相続財産として不動産が多い。
相続税が軽減されるためですが、特に賃貸は軽減されます。
固都税もです。

金儲けの亡者アパートオーナーから税金取れば良いと思います。


ベアー
自分は老後のちょっとした収入を得るために不動産は手放さないと思います。現金化しちゃったらインカムゲインも得られませんから。子供達に資産を残そうとは全く考えていませんが、相続税で子供達に迷惑がかかったら死んでも死にきれませんね。作戦考えないと・・・。

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どーも

昨夜は一生懸命銀行用のプレゼン資料を作成

しておりました。

数枚作ったのですが、

一部を公表しますね!!

結構分かりやすくしたつもりですが

詳細については、ブロともになってくれたら相談にのります!!

なんちゃって。

無題


参考になったら

下のブログランキングアップに貢献願いまーす



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【2013/06/16 22:41】 | 太陽光発電・蓄電池
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Re: すごいですね
loveskylinelove
KOBARA様

投稿感謝いたします。

ご質問の

>アパートは自分で融資を受けて建てたのですか?

についてですが、もちろん自分で融資をうけました。

親族にアパート経営について報告したのは、

3棟保有した後です。

よって、融資の件で実家にお世話になってもらったことは

ありません。

そんなことしたら、私の兄弟たちが許さないでしょう!(笑)

今後とも応援よろしくです。

すごいですね
kobara
始めまして、四国で低圧ソーラー発電を何基かやっている、KOBARAと申します
ソーラーは10k以上ならよほど間違わない限りいけますよね、
ところですごい投資金額ですが、アパートは自分で融資を受けて建てたのですか?

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明日日曜日に

ラブ☆スカイのメイン銀行さんとの

融資相談会を予定していましたが、

残念ながら延期となりました。

担当者様の親族にご不幸があったとのことです。

夕方なら間に合うかもと仰られましたが

当方も見積もりが間に合ってなくて

次回にしました。

ただ、融資をゲットするための資料をこれから徹夜で作成する予定だったので

作業だけは進めます。

資料作成できたらアップしますね。


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【2013/06/15 22:32】 | 太陽光発電・蓄電池
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今回考えている太陽光発電計画ですが、

現在見積もりをしてただいている所です。

さて、まだ見積もりも準備できていない状況ですが、

せっかちなラブスカイはすでに銀行の担当者に

ずうずうしくもメールで融資1200万お願いしますと

送りました。

すると・・・さっそく先ほど返信が、

「当行はすでにアパート3棟分を融資している状況ですが、

太陽光発電が本業にプラスに作用する可能性については理解できます。」

とおっしゃっていただき、今週末の日曜日に我が家で

ローン相談会を開いてくださるようです。

うーん楽しみです。


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【2013/06/12 00:00】 | 太陽光発電・蓄電池
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まずはニュースの紹介!

『住居に対する国民の意識調査で「土地・建物は両方所有したい」

と持ち家を希望する回答が79.8%と12年ぶりに8割を切る一方、

「借家(賃貸住宅)でも構わない」が12.5%と過去最高となり、

所有にこだわらない風潮が広がっている。』

との事です。

おおー

賃貸経営者には前向きなよいニュースとなりました。

まあ、裏を返すと地価が上昇し始めて、

戸建取得が難しくなってきたのでしょう。

また、物価が上昇すれば、金利も上がりますので

ますます、融資付けが難しくなるのでしょうね。

まあ、低金利および超優遇で国民総戸建ての風潮は

賃貸経営者にはあまり良い状況ではないため、

いずれにしても持ち家信仰から、

賃貸でもいいやと思う方が一人でも増えればよいのですが・・・・。

【2013/06/11 22:46】 | アパート・マンション経営
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それでは、空室リスクについて考察してみましょう。

そもそも空室リスクって何?

ラブ☆スカイなりに本来の意味に置き換えると、

「空室になって見込んでいた家賃収入が

無い期間が発生して、最悪の場合、家賃収入がローンの返済を

下回る事」・・・なのかな?

じゃあ、自己資金をたっぷり入れておいて、月賦を小さくしたら

安全なのか?ラブ☆スカイは違うと思いますね。

自己資金をたっぷり入れて月賦負担は小さくても、

結局空室がでて、見込み収入を下回れば、投入した自己資金を

食いつぶしている事になりますよね。(要は投資資金の回収が遅れますよね。)

さらに、限られた自己資金を多く入れたら、もう次の一手を打てなくなります。

それなら、なるべくフルローンにして、自己資金を

借入金利2.5%よりも高い利回りの次の投資に回した方が

投資利回り的には良いかもしれませんし、空室時のローン返済が不安であれば、

空室時にいつでも解約できる投資先を見つけたりしたほうがメリットがあります。

ラブ☆スカイは、出来うる限りフルローン・オーバーローンにして、

いくら金利面で損しようが、現金としてリスク分を貯金しておきます。

そ・れ・は・次の物件を買うためには「見せ金」が必要だからです。

物件を何棟も持っていようとも、常に現金を通帳に入れておけば、

銀行融資を取り付けるときの「見せ金」にできて、自己体力が

ある証明に出来るからです。

物件を増やす必殺技は、自己資金をどうやって多く見せる事ができるかに

掛かっています。

さて、空室リスクですが、空室が出たらリスクでもありません。

何度も唱えているように、収入見込みを下回る空室発生がリスクなのです。

ラブ☆スカイ論的には、投資時に50%の空室を見込んでシュミレーションをしていたなら

たとえ40%の空室が発生しても空室リスクとは言わないのです。

まあ、当初から空室20%も出るような物件ならはじめから

エントリーしませんので極論になりますが・・・。

と、言う事で、ラブ☆スカイとしては、

「空室リスク」=「シミュレーション失敗リスク」=「見込み違いリスク」

と置き換える事ができます。

結論からすると、不動産投資するときの物件の評価や価値の設定に間違い

が発生しないように最初にしっかりシミュレーションする事が

できれば、いわゆる空室リスクなんて無いのです。

と、ここまでは、立地条件や家賃設定シュミレーション

メンテナンス費用計画・購入価格等の当初設定さえしっかりしていれば

空室リスクは無い!とほぼ断言しておりますが、

一点だけ、そう一点だけ当初の目論見から外れるような

空室リスクに即つながってしまう

設定項目があります。これは、ラブ☆スカイのような

初心者不動産投資家にありがちです。

熟練であったり、その道の知識に精通していれば回避できるかもしれません。

次回述べます。3時間後くらい?


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【2013/06/08 12:08】 | アパート・マンション経営
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いやーやはり、日差しを受けながらの

仕事は最高ですね。

今日はひさびさに光合成しました。

そうです。

やっと夜勤から開放されました。

すばらくの夜勤でまだ眠くないですが・・・。

さて、久しぶりに不動産投資ブログ再開です。

しばらく、太陽光と株式ブログになってましたから。

先日おやじに不動産投資のデメリットについても考えとけよ!

と言われました。「もちろん考えとるわい!」と答えておきましたが、

改めてデメリットについて考察してみましょう。

不動産投資のデメリットってなんだろう?

ちょっと羅列してみますね。

①空室リスク

(やっぱこれですね。入らなきゃどうしようもない

日本の人口はどんどん減少していきます。)

②建物の老朽化

(メンテ費用が掛かりますね)

③金利上昇リスク

(収支のバランスが崩れたらいけませんね。)

④出口戦略不明リスク

(将来売れないような価値のない所にアパート建てたら最悪ですね)

⑤滞納リスク

(収支計画が立てれませんね)

⑥自然災害リスク

(自然には逆らえませんが、ローン請求はそんなの関係なくやってきますね)

⑦風評被害リスク

(地域環境変化や自殺者発生・事件事故など起きたらどうしてよいやら・・・こわ)

⑧本業のモチベーション低下リスク

(サラリーマンしててちょっと上司と喧嘩したらすぐ辞表を提出してしまいそう・・・。)

⑨レバレッジが小さい

(FXや株式投資などの他の投資に比べたら不動産投資での

お金の増加スピードはものすごーーーーく遅い!

これはまちがいないですね。でも、シミュレーションしやすいし

対策も打ちやすいですね。)

⑩家族と過ごす時間がなくなる。

(平日は本業、休日は投資・・・)

次から、デメリットをひとつひとつ

考えて行きましょう!


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【2013/06/05 23:59】 | アパート・マンション経営
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