アパート7棟(54戸)と太陽光発電所120Kw保有で投資総額5億円 投資で得たキャッシュフローを海外で積立し12億円を手に入れる
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今日家に帰ったら

ビックトゥモロウが届いていました

あらためて読んだら

なんか偉そうなこと書いてるなぁ

とちょっと恐縮です

まあ、でもあまり他では公表されてない内容ですし、

新築に特化したお話ですので

ネタとして一読していただけたら光栄です

追伸…インタビューに答えたら

礼金があるようです。家族で外食デモしよっと。

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【2013/09/25 22:51】 | その他
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Re: 先輩方ありがとうございます。
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
川崎様

保証協会は、われわれの味方ですよ

銀行が渋っても、担当者を味方に付けて

保証協会が保守してくれれば、

金利は、0.3から0.5パーセント高くはなるけど

お金を借りることが出来ます。

がんばりましょう。

コッキンも、事業者のみかたですし、

なかなか個人事業主含めた事業系の融資は難しい中

お金を貸していただける金融機関は少ないです。

コッキンも利用しましょう

Re: タイトルなし
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
パーティーさま

新規の融資は5パーセントでも

7パーセントでもかまわない!

と言うのがわたしの理論です。

どうせ借り換えれば良いので

借り換えは、簡単です。

融資のハードルもものすごく低いです。

一度、確定申告の写しと自己資産一覧表でももって

銀行にいってみるといいです。

簡単に1パーセント台で交渉できますよ。

先輩方ありがとうございます。
川崎
ラブ☆スカイさん、パーティさんご教授ありがとうございます。イチロー関係の銀行は融資がつきやすく、融資額も9割ぐらいつくので今はそこかなぁ!と思っています。
最近、日本政策金融公庫とか保証協会なんて話も耳にするのですが、そこらへんの詳しい話分かればまた教えてください。


パーティ
こちらももりあがってますね^_^

川崎さん
私は不動産会社さんにおまかせしたら、当時その不動産会社さんとパイプが切れたイチロー選手関連⁇のところではなく、超有名な4.5%で貸してくれるところになりました。2つめも同じところになりました。(一応金利交渉して下げていただける内諾?もらったので来月末が楽しみです)

地域が合って、物件の一割入れられるならイチロー銀行がオススメです。

しかし、ラブスカ兄さんの過去ブログには私からみたら夢の金利が載っていたので、どれほどすごいシュミレーションして、良い地域に物件見つけられたのか、感嘆しつつ、自分も頑張ろう‼とブログ楽しみにしてるところです。

みんなで頑張りましょう^_^

Re: 同じ地域なのですね
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
コロビビ様

投資用マンション・・・先をこされたー

うらやましー

でも、頭金放出はちょっと私の投資理論からは

別色なので、今後のコロビビ様の動向が気になるところです。

今後も、成功例・反省例を紹介していただいたら

助かります。

Re: 現在勉強中!
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
川崎さま

何事もトライしてみると良いと思います。

1棟目の銀行に2棟目の話を持っていった場合

の担当者の表情をみて、探ってみると

今後の対応方法が見えてくるかもしれません。

もし、良い反応であれば、

貴殿の属性から複数棟いけると判断されたわけですので

どんどん攻めるべきです。

ラブの場合は、3棟別の銀行にお願いして、

半年後、3棟まとめて、新たな1行に借り換えしました。

これは、裏技ですので借り替えられた当初の3行からの融資は

当面5年は受けられません。

ほぼ、喧嘩別れになりますから。

やり方はいろいろです。

検討を祈ります。

同じ地域なのですね
コロビビ
 ビックトゥモロー買いました。一棟目は私も同じ○○駅徒歩8分です。先行されているので、またいろいろ教えてください。

 といっても今度息子用のマンション購入のために、頭金を出しすぎているので、ラブ☆スカイさん流の投資術みたいにはいきませんが…。 

現在勉強中!
川崎
今日、1件目の物件の提案を聞きました。私も自己資金300万位なので、通常の借受プラスバックアップローンでの購入になると思うのですが、ここで一つご質問があります。私も2棟目、3棟目と目標設定をと思っているのですが、融資先は1棟目と同じ銀行なのでしょうか、それとも金利の高い審査の厳しくないようなところでの借り入れとなったのでしょうか?教えていただけると助かります。

Re: 友達の輪ならぬアパート経営の輪
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
川崎さま

いつも応援感謝いたします

私のblogが何かのきっかけになっているのであれば

こんな嬉しいことはありません

ちなみに、

福岡は田舎だから他に比べて

土地が安いのだと思いますが。

Re: 資料届きました
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
パーティーさま

資料請求、まずは第一段階ですね。

頭でどれだけよい投資法を描いていても

動かなければ意味がありません

今後の親展を楽しみにしています


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さて、久しぶりに

ラブ☆スカイ論を展開させていただきます。

今日の議題は、結構良く質問されるので

ここで述べさせていただきます。

あくまで私の持論ですし、一般論とは全く180度

逆のお話になりますので、読んだ後私を責めないでね!

さて、利回り8%の新築5000万円のアパートを購入するとします。

設定条件として

購入者は60歳で、退職金と貯蓄をあわせて

資金は5000万円あるとします。

尚且つ子供や家のローンなど支出の心配は無いとします。

人生80歳とすると、どうなるでしょう?

みなさん、どうします?

①現金5000万を投入し、現金で購入する!

②半額の2500万を投入し、銀行から金利2%・25年で2500万借りる!

③貯金5000万円を見せ金にして、全額5000万円を金利2%・25年で銀行に借りる!

ここまで、私のブログを読んできた方ならラブ☆スカイなら③のレバレッジを

がんがん利かせる手法を選ぶだろうと思いますよね。

じゃあ、ちょっとシミュレーションしてみましょう。ちょっと目からうろこ

な結果となります。

①現金購入のばあい

貯蓄:0円(支払ってしまったから)
家賃収入:400万円/年
支出:0円(修繕費は省く)
キャッシュフロー:400万円/年
投資額回収期間:5000万/400万=12.5年
○年齢別投資メリット
60歳~72歳=0円(メリット0、投資額回収期間のため)
73歳~80歳=400万×7年=2800万円
○結果
20年後の資産
2800万+回収額5000万円=7800万円

②自己資金投資額半分の場合

貯蓄:2500万円(半分支払ってしまったから)
家賃収入:400万円/年
支出:132万円/年(修繕費は省く)
キャッシュフロー:268万円/年
投資額回収期間:2500万/268万=9.3年
○年齢別投資メリット
60歳~70歳=268万円×10年-2500万=180万円
71歳~80歳=268万×10年=2680万円
○結果
20年後の資産
2860万+回収額2500万円+2500万(貯金)=7860万円


③全額借り入れた場合

貯蓄:5000万円(フルローンだから手付かず)
家賃収入:400万円/年
支出:252万円/年(修繕費は省く)
キャッシュフロー:148万円/年
投資額回収期間:0年(自己資金0だから)
○年齢別投資メリット
60歳~80歳=148万円×20年=2960万円
○結果
20年後の資産
2960万+5000万(貯金)=7960万円

どうです?
同じ60歳で投資を始めて

20年後・・・ほぼ同額・・・さらに5000万円を手元に残して

お金を借りた方が・・・若干儲かってるんですよ!

尚且つ、現金で購入した場合

投資額を回収するまでの13年間は、

貯金0からのスタートですよ・・・遊びにも行けやしない・・・。

投資額を回収するころは73歳・・・

もう旅行に行く気力もなくなってるかも・・・

夫婦どちらかが死んでるかも・・・・

銀行から5000万借りた方は

手持ちの5000万でまた、

次の投資の自己資金にすることができます。

やっぱり

私の持論は

「投資は銀行からお金を借りてしなさい!」

です。

よくアパート購入するときに、自己資金を2000万も3000万も

投入する方がいますが・・・・自己資金を回収するまでは

ぜんぜん儲かっていないのです・・・気づいてるのかな?

特に50歳過ぎて自己資金を何千万も投入してはいけません!

たんまりある自己資金は、見せ金にして

銀行からどんどん借りてアパートを建てましょう

尚且つ団信を入れておけば・・・途中で亡くなっても

支払いが・・・・チャラでーす。

相続の場合もメリットがありますよ!

だから世の中のお金持ちほど、お金を銀行からバンバン借りるのです。

「なんでお金持ってるのに銀行から借金するのか?」

の疑問はこれで解決!

ましてや、お金を持っていない若いラブ☆スカイとしては、

ほぼフルローンで投資をすることで

超レバレッジを掛けているのです。

それでは!!

1週間分の投稿でした!

この応用編で・・・マイカーをこれから買う方は

貯金が1000万あっても130万円のマーチを買うために

必ずローンを組んでくださいね。

現金で買ってはいけません。

1000万はもっと有効な投資にまわしましょう!


今回は、ローンの支払いが終わる前の状態で比較し

尚且つ60歳で投資を開始するという

よくある例で紹介しました。

ラブ☆スカイのように37歳くらいで

投資に目覚めた場合で比較してみましょう!

レバレッジのすごさを実感できます。

【2013/09/21 22:01】 | アパート・マンション経営
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Re: タイトルなし
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
もみさま

いつもコメント感謝いたします

ちょっとかいかぶりすぎですね

ただのあまのじゃくなだけですよ

誰もが不動産投資でリスクを小さくする方法が

自己資金を多くすることだとおもっています。

そこに違和感を私は感じてるんですよねー





もみのり子
いつも思いますがラブスカイさんは頭がいいですね。
数字が頭にばっちり入っています。
またとても説得力のある数字です。
勢いのある人は違いますね。
私は大雑把だし、考え方が古いのでつい借金は...と、払えればキャッシュでと思ってしまいます。
それではなかなかお金が増えないのですね〜。
ラブスカイさんの考え方、とても勉強になります。
有り難うございま〜す。
いつも応援しています。



なるほど(^O^)
パーティ
1週間分?のブログありがとうございます。^_^
今回は久々の?数字がならびわかりやすかったです。
意外だったのは1〜3まで意外に差が無かったこと。

もっと3が多いように感じたのですが(*^_^*)

私もレバレッジかけていますが、銀行さんの金利高いです?

それと車のローン購入は家内からNGくらいそうです。
また銀行によってはクルマのローンある場合、不動産用の融資にかなりのマイナスになることもあるようです。(この間不動産会社に釘?さされました。ホンダステップワゴンはやはりキャッシュ?*)
まあ銀行さんのいろんな方針、トレンドで変わるのでしょうが。

ビックトゥモローもうすぐですね。
楽しみにしてます。

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2週間ほど前に取材を受けた

雑誌が完成したようです。

初めての経験でしたが、ちゃんと取材して、

文章も本人に添削させて、確認のうえで

掲載しているんですね。

(編集者が適当に万人受けするように

取材内容を改訳して掲載しているものと思っており、

ラブはこれまで偏見を持ってましたが、

ビッグトゥモロウさんは、一字一句私の言葉で

取材内容を載せてますね。)

掲載されるのは、

「ビッグトゥモロウ2013年11月号(9月25日発売)」

の特集企画だそうです。

今月号だけは、買ってみてね。

でも、ビッグトゥモロウさんは、

マネー&ビジネス誌で、発行部数15万部の全国誌のようです。

この出会いをもとに、いろんな投資手法を思いつく

手立てになればよいですが。

まあ、実は、今回の私の登場の前に

すごく気になる投資手法が登場しますが、

わたし、この投資手法には挑戦する価値があると思っています。

ヒント:一人でだめならみんなの力を終結する。・・・です。

【2013/09/15 13:38】 | その他
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Re: 絶対、買います
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
どいさま

あまり期待しないでください

いや、まったく期待しないでください

当たり障りのない内容ですし、

本質は述べてないので

じゃあどう行動すれば良いの?

てな感じになると思います

まあ、このblogを読み返していただく方が

よっぽど

私の行動パターンがわかります

Re: 私も応援してます。
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
コロビビさま

買いかぶりすぎですね。

決断力があって行動が早い

というのと

思慮が浅くてせっかち

は同意語ですよ。



Re: 楽しみです♩
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
パーティーさま

いやいや、3年後は、

ひいひい言いながらサラリーマンしてると思いますよ

絶対、買います
どい
ビックトゥモローは絶対買います!

楽しみにしてます!

私も応援してます。
コロビビ
 一見、ブログはイケイケどんどんのような印象ですが、実際は誠実で堅実な考えを持ってらっしゃるところが、ラブ☆スカイさんの魅力だと思います。

 まずは、ブログ仲間でのセミナーなんてのもいいかも…忙しくって無理かな?。

楽しみです♩
パーティ
やっぱり今月ですか^_^
ビックトゥモローは、たまにコンビニで立ち読みしますが、ちょっと買ってみようかな^_^

ラブスカ兄さんは3年たつ前に本かセミナーでブレイクしていると思いますよ‼

応援してます。

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さて、明日の土曜日はお休みをいただきました。

出勤される皆さんにはちょっと気が引けますね。

でも、こんなことでは

真の「ワークライフバランス」なんて遠い先ですね。

何をするかというと

前にも投稿しましたが、家族でお寺に出向く日なのです。

しかーし、それ以外は何の予定もないので

・・・・・・・・・・・・・・

つぎの投資のイメージをじっくり妄想しよーっと

【2013/09/13 20:39】 | その他
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Re: うちも
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
パーティー様

いつも応援感謝いたします。

ビッグトゥモロウは今月ですが、

たいした事は、述べていません。

当たり障りのないところです。

ただし、最も重要な所でもあります。

あと、2~3年すれば、

ラブスカ流投資手法

フルカミングアウトですかね。

なんちゃって。

Re: たまにはゆっくりされて下さいね
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
いえいえ、こちらこそ

もし、順調に土地の移譲がうまくいき

お隣さんになりましたら

その時は、よろしくお願いいたします。



うちも
パーティ
うちも定期的に神社に行っています。
(決まったところというよりは、ありとあらゆるところに 呼ばれます??)
家内もお金を稼いだら鳥居を立て直す寄付をしたいなどと言っています。

ラブスカ兄さん プチ リフレッシュしてくださいね!

追伸
ビックトゥモロウ 今月ですかね?
楽しみにしています!

たまにはゆっくりされて下さいね
もみのり子
なかなか土曜もお仕事お休み出来ないのですよね。
お疲れさまです。若いから全然大丈夫ですか?
ウチの主人は毎週土曜は出勤ですので疲れきっていますよ。

お寺に行かれるのですね。
とても良い習慣ですよね。私はお話は聞きませんが毎月お墓参りには行きます。
宗教には全く興味がなく、自分のときは戒名も要らないと遺言状に認めようかと思っているくらいですが、母が入っているのでお墓に行くと落ち着きますね。
もうすぐ父も入りますので、そうすると、両親に会えるのでやはりお墓参りは欠かせません。

新宮でお隣同士になれるのも何かのご縁ですね。
機会があればお会いしてお話したいですね〜。
今後とも宜しくお願いします。


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さて、思い立ったらすぐ行動です。

東京五輪が決まったということで、

首都圏に中古ワンルームマンションを

持とうと思い、妻に相談しました。

超ノリノリで、2台のPCで2人で検索しておりました。

検索条件は、東京23区内または、神奈川県(横浜・川崎)です。

千葉・茨城・埼玉は、なんとなく

検索条件からはずしました。

また、利回り14㌫以上で、350万円以内の物件で探しました。

あるある・・・いくらでもありますね。

180万くらいで町田方面も結構ありました。

子供が将来東京方面の大学行くかもしれないし、

空室なら東京オリンピックに出かけるときの拠点にすることもできるので

とりあえず、来年1区分を目標に模索し続けることにしました。

現金で購入して、7年程度保有し、入手額程度で売却できれば、

税金対策もできるし、まあ、良いかもですね。

ラブ☆スカイの予想では、バブルが到来すれば、

200万で購入した区分でも、7年後450万程度で売却できると

思っています。

さあ、検索するぞー

【2013/09/09 00:05】 | アパート・マンション経営
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Re: タイトルなし
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
オリコ様

いつも、応援感謝いたします。

また、返信遅くなりもうしわけありません。

わたしは、入社時は首都圏にいて、

会社の寮がある千葉県の我孫子市から1時間30分かけて

都心の仕事場に通っていました。

そんな都会ですから

都内の200万弱のマンションなんて

すごい住環境でしょうね。

でも需要があるならトライする価値ありますね。

Re: 東京のマンション、息子がネックです。
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
ころびびさま

へんしんおそくなり大変失礼しました。

私なら、子供がわがまま言ったら

学校に行かせてやっているだけで「満足しなさい!」

と「一喝」ですね。

わがまま言ったら、速攻で学校辞めさせるかもしれません。

「自分で行け!」ってな感じで。

でも、妻からよく言われるのですが、

親がいつまでも強いと

子供がだめになるそうです。

高校くらいから、子供に親越えを意識させて

親の大きかった背中がちょっとづつ小さくなるところを

実感させなければいけないようです。

まあ、難しいですね。

Re: タイトルなし
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
ごろうさま

返信遅くなり申し訳ないです。

わたしも、次は、収入だけでなく

支出の見直しにも取り組んでみます。

また、お知恵を拝借したいです。


オリコ
都心ワンルーム。子供が4年間賃貸するのであれば半分近く取り返せますから買いたいとこですよね。
都心は15㎡/3点UB/窓1面などでもガシガシ入居者がつくのが都内のすごいとこですが…福岡の感覚からすると住環境が劣悪で驚かれるかも。。。

東京のマンション、息子がネックです。
コロビビ
 既に息子が東京の大学に行っていて、急に決まったので、マンションを買うタイミングを逃し賃貸です。全くもったいない!
 で、2年後の更新後に備えてと思いマンションを物色していると、トイレと風呂は別が絶対条件だとか最低30平米でなきゃとかウォシュレットだの窓が2面欲しいだの…で、結局利回りが10%いかないものばっかになってしまいます。息子がネックです!


ごろう
貴殿ますます・・・
首都圏はたくさんあるでしょうね。
なにかせねばです。

メガソーラー菊水・・・
ぜひお手伝いしますので
少し分筆して頂けたら・・・(>。<)

こちらのミニソーラーも7月8月は好調でした。
見落としがちな、付属設備買電気代見直しによる
ランニングコストダウンも少しできましたヨ。


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先ほど我が3棟のアパート屋根に

太陽光パネルを貼り付けた画像をのせましたが、

ほぼ、全面に敷き詰めたので

ガルバニウム屋根の防錆・塗装処置が不要になります。

通常、10年に1回は行うので、

アパート実寿命35年で3回ですね。

1回1棟当たり足場設置費含めて

60万円位するから

3棟合計で、60万×3棟×3回=540万円の支出削減となります。


こんな事言うと「太陽光パネルが壊れたらもっとお金がかかる」

といわれそうですが、

10年は太陽光メーカーの保障が利きますし、

それ以降も25年目までは、火災保険が利きます。

そもそも、パネルの故障でかかるお金は

太陽光発電でまかなってもらいます。

ローンを支払っても年間45万のCFがあるわけですので。

しかし・・・・

東京オリンピックでバブルこないかなー

馬鹿でっかい泡・・・。

そんでもって、ラブの坪単価55万の土地が

坪単価120万くらいにならんかなー

そうなったら、築7年でも

3棟すべて売却しますがね。

そのときに、太陽光パネル付!なんて付加価値をつけれればよいですが・・・。

あ、でも、20年売電制度利用しているから

私の名義を変更したらメリットなくなるんだったっけ

ごろうさんから言われたんだった・・。

まあ、この点はそうなってから考えよーと

【2013/09/08 15:36】 | 太陽光発電・蓄電池
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Re: はじめまして
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
はじめまして、

パーティー様

ラブ☆スカイと申します。

ご丁寧な挨拶文

パーティー様の人柄が想像できます。

わたくしと同環境ということで

こちらこそ、今後ともよろしくお願いいたします。

なにか、よい投資話とか、やりたいことなど

新しいお知恵をいただけたらこちらも助かります。

最近やることがなくて何かしたいのですよね。

今後とも応援よろしくお願いいたします。

はじめまして
パーティ
検索エンジンで調べたらラブスカさんの本ブログを見つけ、ようやくほぼ全部読み切りました。
私も新築2棟保有しており、私の戦略をさらにパワーアップさせて公開していただいているので、とても参考になります。(私は神奈川県在住ですが年令、年収、家族構成などほぼ同じで、勝手に親近感もってラブスカ兄さんと呼んでます^_^)

本業もお忙しそうですが、季節の変わり目お身体ご自愛ください。

いつもありがとうございます。


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業者さんから、

太陽光パネルの設置状況画像が届きましたので

公開します。

太陽光設置


さあ、私のためにどんどん発電してくれたまえ!!!


さて、ちょっと話は変わりますが、

太陽光パネルの野営についてラブ☆スカイは

本気で考え始めました。

熊本県の菊水インターチェンジから15分程度の場所に

わたしの母親の実家があります。

650坪の田畑跡地(現在荒れ放題のくさっぱら)と

築30年の4LDKの平屋がありますが、

もう3年ほど誰も住んでいません。

私が福岡から年2回空気を入れ替えに行っている程度です。

誰も跡取りがいないので現在放置状態ですし

あんな田舎の土地もらっても、税金支払いと維持管理で

大変だと思って、まったくアウトオブ眼中でしたが、

投資仲間のごろう様のお話から、ちょっと気になり始めたのです。



はじめからある平たい土地を無料で相続した上に

太陽光パネルを設置したら・・・ドンだけ儲かるんだ????

あ、いかんいかん相続だなんて・・・

わたしの人生論に触れますね。

誰かが捨てた不良資産をいただくのです!!

誰かにとっていらない物でも、資産に変えることができるのです!!

この話は今後の話題としておきます。

【2013/09/08 11:03】 | 太陽光発電・蓄電池
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Re: タイトルなし
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
トップガン様

連絡遅くなりました。

最近、忙しくて週末ブロガーです。

すみません。

基本的に南向きの傾斜になっていますが

緩やかですね。

夕方の西日の時間帯がマンションが影になるようです。

業者からいただいた

シミュレーションもちょっとキビシメになっていましたよ。

まあ、メイン時間帯がいけるので大丈夫でしょう。

特に1棟目が厳しいようです。

トップガンさんは太陽光発電にお詳しそうですね。

また、ブログをみて感じたご指摘をいただけたら光栄です。

今後ともよろしくお願いいたします。



トップガン
相変わらずアグレッシブに行動されていますね。
敬服いたします。

ところで、写真で見た感じでは陸屋根に水平設置されているように見えるのですが・・・

また、マンションからの日照の影響は受けないのでしょうか?

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とりあえず、

五輪東京開催おめでとうですね。

あすのラブスカファンド銘柄は上昇しそうですね。

過去の株価の動きを調べてみたら、どの国でも

五輪開催決定後3ヶ月くらいは、一方的な

上昇をしているみたいですし、

後7年間はどこの銘柄に投資しても

よさそうですね。

為替は、株式投資に資金が流れるから

どんどん円が売られて

やっぱり円安になんでしょうね。

明日すぐに動くかどうか分かりませんが。

とりあえず、

目標は、平成26年4月までに
日経平均25,000円
ドル円 112円といった所ですかね。

ただ、シリア問題もあるし、

どうせ買うなら資源国で政府も一新した

オーストラリアドルかな?

そして、7年後の五輪開催までに実施すると絶対儲かるのは

不動産投資のキャピタルゲイン狙いのこうどうですね。

わたくし、来年中に

築20年くらいの300万から500万のマンションを東京近郊に

購入したくなりました。

とりあえず現金で来年手に入れて、

7年後の東京五輪直前に売りさばきたい・・・そう直感しました。

絶対に地価は上がるでしょうから行動したいなー

景気が良くなると、1戸建てよりアパート住まいが増えるので

その辺も追い風かな?

【2013/09/08 10:33】 | その他
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太陽光発電で1000万円借りました

業者への支払いまで1ヶ月ありますので

この1000万円でちょっと

FXでもしてみようと思います。

レバレッジ25倍なら

ドル円で0.1の差でも

30万円くらいもうけることができます。

結構面白いかも。明日の夜が

楽しみです

【2013/09/01 22:21】 | 融資・銀行・会社経営
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