アパート7棟(54戸)と太陽光発電所120Kw保有で投資総額5億円 投資で得たキャッシュフローを海外で積立し12億円を手に入れる
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昨日は私の実家で一家お世話になり

今日は、妹の家にお泊まりしています

年に2回しか帰省しませんが

おばあちゃんも元気だったし

よかった


さて、先月実家の父親のアパートに

太陽光パネル設置21kwしましたが

それも確認してきました

父親のアパートは積水なので

取り付けには特殊な金具が必要ですが、

お値段そのままで対応してくれた業者に感謝です

さて、

妹のところは夫婦で小中学校の教員ををしていますが

教職もストレスがたまって大変なようです

でも夫婦で公務員なら

双方アパート4棟ずつ購入して

とーたる8棟を1年で所有することも可能ですね

羨ましー(心の声)

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【2013/12/29 22:44】 | その他
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Re: 残念ながら制約があります。
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
あけおめです。

公務員には、制約があるのですね。

一般企業には、何棟までならok等の制約は無く

基本的に、本業に影響を与える投資をすること自体アウト

となります。

その点公務員の場合、明確に金額や棟数で決められているのであれば

コントロールできて良いですね。

残念ながら制約があります。
コロビビ
 私のところもダブル公務員なので、ローンを引き出すのは比較的楽なのですが、アパートを所有するのに制約があります。

自治体によって多少違うと思いますが、10戸までとか年収○百円までとか…。

私は定年まで後数年なので、その制約を超える時に早期退職するか、はたまた息子の名義にするか法人を立ち上げるか…を選択しなければなりません。

ん?ん?もしかして妹さんご夫婦の自治体は一人4棟まで持てるのでしょうか?
それならホントに、「羨まし~!」ですね。

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さて、もうすぐ冬のお休みです。

今回は、とても長く休みをいただけそうです。

なんと、12/28~1/5までの9日間です。

毎年、九州→岐阜→静岡→九州の

ルートで実家を回ります。

どこに行くでもなく実家に帰省するだけで一大旅行となります。

と、言うことで名門大洋フェリー予約しました。

もちろん激安の2等客室です。

家族5人と自動車持込でも2万6千円です・・・安。

新幹線で帰省しているときは、片道で6万くらい掛かってましたよ。

12/27仕事を終えたら、19:50門司港出航のフェリーに乗り

帰りは、1/4 19:50の大阪南港発のフェリーに乗ります。

いつも、いろんな方との出会いが楽しめます。

(まあ、仲良くなる方のほとんどがダンプの運ちゃんですが。)

夢は、ちょっと豊かになったら1等客室を借り切ることですかね。

あと、2万円出せばかないますが・・・けちな私には一生無理かも・・・。

【2013/12/25 23:11】 | その他
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Re: タイトルなし
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
こんばんわ

確かに寝ている間に目的地に着きますから

私の時間は全く消費せずに済みます

言われてみれば

確かにアパート経営似にています

尚且つ安いし

年明けのコミュが楽しみです




ごろう
フェリーですか・・・
寝てる間もだれかが働いてくれて目的地へって
アパートに似てますね。
12月はやはり盛りだくさんの出来事がありました。
また、1月月例会で。よいお年を!!

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我が家のローンは、今月末の残高で

1250万円です。

住宅金融公庫で金利2.5%でしたが、

来年から3.5%に跳ね上がります。

そこで、借り替えようと思い

早速ネットで簡単に借り換え作業が出来る銀行を探しました。

候補にしたのが「住信SBi銀行」「楽天銀行」です。

早速昨日ネットで入力して仮審査を申し込みました。

なんとスピーディー!!!

今日「仮審査」通過のお知らせがメールで届き

正式提出資料を送付したとの電話連絡がありました。

いやー楽だなー

こんな感じでアパート融資も申し込んだら

いかないかなー

なんて思ってしまいました。

ちなみに、

今回の借り換えが正式に実行できれば、

残金 1250万

現在金利3.5% 20年 「元利金等」

→借換金利1.8% 25年 「元金均等」

にしたら、支払い期間を5年延ばしても

トータルで180万のメリットがある上に

毎月の支払いも2万円減ります。

「なんということでしょう!」

すばらしー

やはり、借金は借換しだいですね。


【2013/12/24 22:24】 | 融資・銀行・会社経営
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先週、アパート販売会社の営業マンさんから

電話がありました。

お!何か新しい物件の情報かな?

なんて期待しながら電話に出ると・・・

一言目

「雑誌見ました。ブログも拝見していまーす」

と言われました。「・・・」

なんだーそれだけーって思いましたが、

「わが社も良い物件を紹介できるようにがんばります。」

なんて、おっしゃっていただき

ちょっとうれしかったです。

この方の所属する会社の物件はまだ所有していないのですが

むかし、このブログでも紹介したちょっと特殊な構造の

アパートを手がけていて、いつかは手に入れたい!

なんて思っています。(この場を借りてPR!!!)

まあ、融資しだいでしょうが、早くいい物件紹介してください!!

【2013/12/23 23:13】 | アパート・マンション経営
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さて、

今年は、太陽光と4棟目で現金が必要だったので

毎月のカード支払いを1万円にしていたら

借り入れが270万になっていました。

なんと、金利11.8パーセントですよ。ゴールドカードなのに

まあ、ゴールドじゃあなかったら18パーセントだけど

さて、ボーナスに貯金をあてて、一括返済完了しました。

まあ、きれいな体になりました。

でも、大事な現金がなくなるぅー

【2013/12/21 00:58】 | 融資・銀行・会社経営
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師走・・・・いそがしぃーー

でも、今月のピークは過ぎました。

でも、年が過ぎたらすぐに年度末・・・・

師走より忙しい嫌な季節になります。

さて、久しぶりの投稿ですが、

今日、1棟目の物件を販売してくれた業者さんから

5棟目のお話がきました。

業「いやーお久しぶりです。その後はどうですか?」

ラブ「ぼちぼちですね。早く次の物件の話し持ってきてよ」

業「じつは、そのはなしですが・・・。」

ラブ「ほほー どこの物件?」

業「もちろん福岡です」

ラブ「状況は?」

業「状況?・・・融資の件ですね」

業「ラブさんからいただいた属性資料をすべて送付すみで、
内諾もいただいています。」

ラブ「条件は?」

業「8戸で5500万の物件ですが、

オーバーローンは厳しいですが、フルローンokです。」

ラブ「へー、諸費用代 300万くらいあればいいの?」

業「はい!、ただし、条件があって・・・」

業「ラブさんが〇〇から借りている120万を返済しておいてほしいんですよ」

ラブ「了解!合計400万程度用意しておけばいいわけね。建築時期は?」

業「来年春先を予定しています。」

ラブ「その話乗った!」


・・・・となりました。

まあ、来年までにどうなるかは分かりませんが

一歩ずつステップアップしていきましょう!

でも最後に・・・わたしの心の中を披露!

ラブ「わー5棟目ほしいー・・・でも、太陽光と4棟目の先行立替で

現金きびしなー、何とかせねば・・・」


【2013/12/19 23:22】 | アパート・マンション経営
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コロビビ
 お忙しいのに、ありがとうございます。

デベロッパーが1Kで作るのは、戸数を稼いで利回りを8%にもっていくためのように思えるので利回りの話を持ち出したのですが、確かに1LDKのみ所有の私も、この家賃を払える人は限られているのでは?とも思っています

1Kが今の3点ユニットみたいな存在にならないかが不安なのですが、それでも需要が無くなるわけではないですものね。

複数戸数持つ方が有利になるし…。

丁寧に教えていただき、感謝e-266です。




Re: 1Kと1LDK、どっちがいい?
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
コロビビさま

どーもです。

>  ラブ☆スカイさんは1K+ロフトの物件が多いですが、利回りの点で有利だからですか?

ご存知のとおり、新築の場合「利回り」は同じですよ。

新築を販売する業者さんは

1Kだろうと2DKだろうと、2500万の物件でも6000万の物件でも

だいたい、7.5%~8.3%で設定されています。

1kと1LDKと2LDKの決め方は

物件の場所によるところと

同じ金額なら小さいほうが複数戸所有できるという点ですね。

たとえば、同じ地域で5000万の物件を考えたとき
延べ床面積から

1k:8戸
1LDK:6戸
2LDK:4戸
のように選べるとします。

1戸あたりの建築費としては

1k:625万
1LDK:833万
2LDK:1250万


1戸あたりの家賃設定は利回り8%だと

1k:50万円/年(4.1万/月)
1LDK:67万円/年(5.5万/月)
2LDK:100万円/年(8.3万/月)

あとは、その地域でその設定家賃で
入居していただけるかどうかですね。


同じ家賃ならもちろんコロビビさんのおっしゃるとおり

断然1LDKですが、

1kと1LDKは土俵が違うし家賃設定も違います

といっても、世の中の皆さんが裕福になって

贅沢になれば、多少家賃が高くても1LDKでしょうね。

今後は、dinksも増えそうですしんね。





ぐれーと
ありがとうございます!
参考になりました。

私も来年中には3棟目まで完了させる目標で動いていきたいと思います!

1Kと1LDK、どっちがいい?
コロビビ
 ラブ☆スカイさんは1K+ロフトの物件が多いですが、利回りの点で有利だからですか?

私は1LDKでないと10年後の空室リスクが怖いのですが、立地が良ければそのリスクもあまり考えなくていいということでしょうか。

因みに太陽光10kwいきそうなので、2棟分進めてみます。アドバイス、ありがとうございました。


Re: タイトルなし
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
ぐれーとさま

ご質問の件ですが、

頭の中に基準らしきものはありますが、

基本的に直感です。

大事なことは、その瞬間に決めることにしています。

じっくり考えたって、所詮素人が何時間考えても同じだし

考えすぎてぐるぐる回るだけです。そのうち

せっかくのチャンスが逃げてしまう可能性が大きいので

やはり、「直感」でその場で決めますね。

太陽光も、賃貸経営も思い立ったらすぐ行動に移したので

わずか3年で今の立場にいます。(失敗か成功か分かりませんが)

最後に強いて言うならば、

「フルローン・オーバーローン」が可能かどうかが

大きなうウェートを占めます。

投資額の回収スピードがもっとも大事なので

自己資金はなるべく無いようにしたいと思っていますので・・・。


ぐれーと
即断即決ですね!

私としては、なかなか即決って難しいのですが、
ラブスカイさんの即決基準というのは明確にありますか?

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先月で、結婚11周年となりました。

昨年の祝10周年は、

祝いの品として、宝石やブランドはいらないから

洗濯乾燥機を買ってくれと言われて

妻に買ってあげました。

今年は・・・・

「バスルーム暖房換気乾燥機」

がほしいーと

ねだられました。

いったいいくらするんだー

妻いわく・・・・技術料込みで30万

との事です。見積もりとっているなんて

用意周到だな。

まあ、たしかにお風呂さむいし、暖房がついていたら

いいよね。

好き放題しているラブ☆スカイは、妻には逆らえません!

さらに、洗濯物を掛けて乾かせるのは

洗濯乾燥機だとしわくちゃになるようですし、

大きな毛布も乾かせるので

奥様にとっては、夢のようなシステムのようです。

まあ、力説されたので

さっそく、直接わたくしがネゴ交渉しました。

さて、30万がいくらになったのか?

結果発表!!!

12万になりました。

ちょと、裏技使ってネゴしました。

オーナー必見のネゴ技です。

そ・れ・は、わたしの所有する物件4棟に

我が家のバスルームメーカーが加わっていないか

調べたら・・・・1棟目の物件の

バスルームメーカーでした

さっそく管理会社に電話して

営業マンを紹介していただき

電話で交渉しました。

あっという間に半値になりました。

やはり、オーナーの属性はフル活用しなければね。

来年は、シャッターかな。

【2013/12/05 23:31】 | その他
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Re: ステキな交渉とプレゼントですね
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
どいんこ さま

返信遅くなり申し訳ありません

そうですね。普通に業者に頼んだら

30万ですからね・・・・。

投資も頭打ちだから、

現在保有している条件を洗い出して

実益につなげることも、ある意味投資かな?

Re: おめでとうございます
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
パーティーさま

返信遅くなりすみません

価格交渉は使えますよ。

卸業者と直接交渉できるのはメリットです。

Re: 奥様はお幸せですね
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
もみさま

返信遅くなりました。

プレゼントと言っても

家事の道具ばかりなので

なんだか遠まわしに「もっと働け」

と言っているような感じなので

妻はぜんぜんプレゼントだと実感はしていないと思います。

ステキな交渉とプレゼントですね
どいんこ
さすが、ラブ様!
ステキなプレゼントですね。
値段が半値以下ってものすごいです。
パチパチ!

おめでとうございます
パーティ
お祝いステキです。
やはり支えてくれる家族あってのことですね(^_^)

価格交渉大成功ですね(^^)
スゴイです!‼

いろいろお話し合い、お願いは大事ですね。
メモメモ^_^

奥様はお幸せですね
もみのり子
こんばんは。
結婚11周年おめでとうございます。25年になりますけど結婚記念日にプレゼントなど貰った事ないですv-219ラブスカイさんは優しいですね。


Re: タイトルなし
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
どーもです。

オーナーと言う強い立場を利用して

卸値で購入することができる場合があるので

今後も乱用するかもです。



メダル
素晴らしい!見事な裏技です。
以前建築の仕事をしていましたがメーカーの仕入れ値は驚くほど安いですからね。
私も自宅の太陽光の施工業者にLED照明を安く入らないか見積りをお願いしたことがありますが、忘れさられて、催促も面倒なんで家電屋で買いました。


姜 源
はじめまして。
私、株式会社マジカルポケットの姜と申します。
突然のご連絡、お許しください。
弊社は、個人投資家向けのイベント「IRフォーラム」を運営する企業です。
来年の3月8日に弊社が運営している個人投資家向けイベント「IRフォーラム2014大阪」が開催されます。

イベント開催にあたり、多くの方に知って頂きたいと考えておりましたところ、貴方のブログを拝見し、ぜひイベントお知らせさせて頂ければと思い、ご連絡致しました。

イベント当日、
日本テレビの番組「月曜から夜ふかし」で日本一有名な
株主優待達人・財テク棋士「桐谷広人」さんが講演会を開き、
「NO株主優待、NO LIFE」の生き方を披露致します。
(桐谷さんに関する詳しい情報はこちら:https://www.google.co.jp/#q=桐谷広人)
―――――――――――――――――
イベントの開催につき、現在事前登録を行っております。
▼IRフォーラム2014大阪事前登録ページ
http://irforum.jp
● 特典1【特別優先席】
● 特典2【もれなく!QUOカード(500円)プレゼント】
◆ 参加無料 ◆
もしよろしければ、「IRフォーラム2014大阪」にご参加頂けますと幸いでございます。
また、ご興味をお持ち頂けましたら、
イベントの事前登録や開催などについて
ブログ内で間単にご紹介頂ければと思います。
IRフォーラム大阪に関しまして、何かご質問等ございましたら
下記連絡先より、お問い合わせくださいませ。
IRフォーラム運営事務局 (株)マジカルポケット http://mpocket.jp 
 TEL:03-5226-5433 Fax:03-5226-5434  
メールアドレス:info@irforum.jp
今後とも引き続き何卒よろしくお願い申し上げます。

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今日は、9:00~17:00まで福岡で

保有資格の更新のための講習会でした。

最近はとても忙しかったんで

ちょっとした息抜きでした。

(もちろん、寝てませんよ)

さて、福岡から行橋の宿舎まで

帰る途中、4棟目の進捗状況を写真に撮ってきました。

基礎が完了していました。

なかなかの高品質施工で感心しました。

お隣のもみのりこさん の方は、柱がほぼ完成していましたね。

来週頭くらいに上棟かな?

柱が完成したら、最近のパネル外壁施工は早いですよ。

あっという間にパネル張って、外壁完了となります。

ラブ☆スカイも待ちどうしいかぎりです。


DSC_0003.jpg

DSC_0002.jpg

2階建てですが、普通の家の3階建て位の高さ(GL+10mていど)

はあります。

完成したら、結構見栄えは良いでしょうね。

思ったより、駐車場も広かったです。

【2013/12/03 22:02】 | アパート・マンション経営
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Re: こんばんは
新築不動産投資家ラブ☆スカイ
もみさま

なかなか、丁寧な仕事をされているようです。

良いものを作ろうという会社の思いが作業員にも

伝わっているのでしょう。

業者は、2棟とも同じでしょうから、

工程をずらしていると思います。

基礎(もみ)→基礎(ラブ)→柱(もみ)→柱(ラブ)

→外壁(もみ)→外壁(ラブ)→屋根(もみ)→屋根(ラブ)

→内装(もみ・ラブ同時)

のようにね。

主事検査依頼(確認申請の完成検査依頼)

は同じ日に設定すると思いますので

完成は同時期ですよ。

お互いのブログで途中経過を投稿したら

結構写真がそろいますね。

こんばんは
もみのり子
どうして二棟一緒に作らないのでしょう。
ラブスカイさんの方が後に完成しますよね。
私は一棟目が50坪程の土地に建てたので、今回の物件が凄く大きく感じます。完成がとても楽しみ。

今は行橋にお住まいですか?私は明日中村文昭さんの講演を聞きに行橋に行きます。どこかですれ違ったりしないかな〜v-290


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きょう、ごろうさんとの

二人だけの定例ミニオーナー会を開催しました。

まだ、いえませんが、

先月の野立ての太陽光パネルネタに続いて

また、また新たな投資ネタを頂きました。

すごいなー

そのために来週から沖縄に飛ぶようです。

うらやましぃー

利回り低くても、リスクが少ないから

かなり興味をそそられました。

本土でも同じような投資あるかもしれないなー

ネット検索してみようかな。

発想を変えないとこのようなネタには

気づくこともできないでしょうね。


【2013/12/01 23:05】 | アパート・マンション経営
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