アパート7棟(54戸)と太陽光発電所120Kw保有で投資総額5億円 投資で得たキャッシュフローを海外で積立し12億円を手に入れる
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今日「ごろう」 さんと

原田ジョイフルでコミュニケーション取りました。

あまりに充実して

9:00スタートで13:00迄話し込んでしまった

ジョイフルすんません。


さて、ごろうさん

相変わらず私の先を考えてらっしゃる

こちらが木造5棟目の目指してるところ

ごろうさんは次はrc1棟買い目指してました。

話聞いてたら

ものすごくRCほしくなってきた。

誰か融資持ってきてくれないかなー

すぐ話に乗るよ!

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【2014/08/31 19:47】 | アパート・マンション経営
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よく、いろんな方から

「そんなにリスクを取って投資して大丈夫ですか?」

「そこまでリスクを取らなくてもよいのでは?」

「リスクを取って投資した結果出口戦略は大丈夫ですか?」

と言われます。

あまりにも良く聞かれるので回答しておきましょう。

これまでの経験上

まず、上記のようなニュアンスで聞かれる方の中に

不動産投資を実践している方はいません。

また、

どんなにブログで「収支報告書」や「確定申告」の内容を

赤裸々に公開したとしても信じてはもらえません。

人は結局自分が想像できることしか信じれません。

いくら、プラスの収支報告書や大金の入った通帳を目の当たりにしても

成功のイメージをもてない限り、信じてもらえません。

さて、「リスクを取る」ですが、

本来の意味は、「あえて(勇気を持って)危険に挑む」

のようです。

この言葉を不動産投資に言い換えれば、

あえて、勇気を持って、危険な不動産投資に挑む!!」

となります。

うーん、わたしとしては、「あえて」やっていませんし、

「危険に挑む」つもりもありません。

べつに「勇気を」振り絞ってもいません。

そういう意味では、意識して「リスクを取っている」訳ではないのでしょう。

もし、「不動産投資」=「危険」と言うのなら、

約2.6億の借金をして不動産投資している私よりも

わたしに団信も付けずに約2.6億も貸している金融機関のほうが

よっぽど「リスクを取っている」のでしょう。

しかし

査定も審査も超厳しい、天下の金融機関様が

「リスクを取る」と思いますか?

銀行は「リスクは取りません。」

銀行は「最低元本は回収できると判断した」所に投資します。

銀行は「リスクの少ない所」に投資します。

株式投資やFXするために銀行はお金を貸してくれませんが、

不動産を購入したいと思えば、「ニコニコ」してお金を貸してくれます。

そうです。「銀行がお金を貸してくれる」「不動産物件」は、

リスクが少ない投資先なのです。

よって、やっぱり私は、

「リスクは取っていない」のです。

まあ、1億だー2億だー3億だーなんて想像できない額の

借金の大きさだけで「リスクを取る」と

思っちゃうんでしょう・・・。

【2014/08/30 01:09】 | その他
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1Rと地方木造一棟
こんにちは!

人は自分の知らない事や分からない事が怖い。
だから分かってやっている人の行為までもリスクに見えるのでしょうね。
自分も新築に興味有りますか、分かって無いので今のところはリスクに見えてしまいます。

金持ちになる男
ヤスシノ
金持ちになる男は成功する前は無謀なヤツと言われ、成功したら幸運なヤツだといわれる…。ですね(笑)

金持ちになる男、貧乏になる男に書いてあった通り。

私も周りに凄いっと言われますが、将来不安を持ちながら何もしない人の方が凄いと思いますね。
私は臆病なので、色々対策を考えてしまいます。
どっちが無謀なんですかね?

あと今日太陽光発電の業者と打ち合わせをしたら、ラブスカイさんが載ってる冊子を頂きましたよ。
ガン見してしまいました。

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今回の四国旅行でも

やはり職業病ですね。気になるのは

賃貸物件ばかりです。

ぐるっと一周してみての印象ですが

街は、沿岸部に集約されています。

沿岸部に拠点となる町がポツポツ

と言った感じですね。

町と町との間の長い道程には、コンビニもガソリンスタンドも

ほとんどありません。

賃貸も高知市には見られたものの

途中の田舎町にはあまりなかったですね。

反対に物件が少ないからだと思うのですが、

競争が少なく、ものすごい田舎のアパートも満室になっていました。

高知市の不動産やによってみましたが

築20年の1LDKRC物件家賃が 駅近6分で35000円でした。

安!これでキャッシュフローがプラスになるのだろうか?

建築費や土地代が安いから成り立つのだろうか?

不動産屋の壁に広告が張ってあり、

土地は、高知駅前で40万~50万円/坪でしたが、

室戸岬の不動産屋の窓に4万円/坪と言う土地があり

ちょっとびっくりしました。


【2014/08/28 23:09】 | アパート・マンション経営
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さて、今年の夏休みは

四国に行ってきました。

四国入りは15年ぶりで

学生時代に自転車で1周して以来です。

題して「ジョン万を巡る旅」妻談 です。

大分の佐賀関からフェリーで愛媛県に70分で渡り、

そこから足摺岬-四万十-桂浜-室戸岬-高知城

と言う強行ルートでした。

宿泊は、

初日:足摺方面民宿で家族5人で1万円・・・・1時間かけて粘り強く交渉して5000円まけてもらいました
    2000円/人・日 目の前にプライベートビーチつきで最高でした。

2日目~3日目:大月エコロジーキャンプ場でテント設営 
          2泊で6000円・・・安! 
          シャワーや電源も備えてあり、目の前にプライベートビーチ付いてこの価格
    600円/人・日

4日目~5日目:室戸の青少年自然の家にてタダ同然で宿泊 
         朝と夕の食事つきで5人家族2泊9500円!!!
    食事付き950円/人・日
    食事なしなら・・・ほぼタダです。(シーツ代250円/人は掛かります。)
    子どもなしで泊まると少し高くなるようです。
        

相変わらず・・・ケチと言われそうですが
やはり、激安で旅行すると満足感もひとしおです。

しかし、バーベQの肉とお昼は豪勢にいきましたよー

観光だけではなく、ボートに釣り、シュノーケリングと子どもたちも大満足でしょう。

イヤー堪能堪能。

キャンプ

【2014/08/26 02:58】 | その他
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毎月送られてくる「家賃の送金案内」

見ててふと気づきました。

駐車場代ですが、

福岡市内:7000円/台で貸しているのですが

福岡市外:3500円/台なのです。

・・・・そんなの地価が違うんだから当たり前田のクラッカー

って言われそうですが、そうじゃなくて

家賃はアパート2階の1LDKで比較すると

福岡市内:60,000円

福岡市外:51,000円

なのです。駐車場は単位面積当たり郊外は半額なのに

賃料は市内の85%程度で貸せるのです。

ちょっと単位面積当たりで比較してみましょう

●市内物件条件 

建物3600万 (35㎡ 1LDK4戸 と 23㎡ 1k4戸)

土地76坪 2800万 つぼ単価36万


●市外物件条件 

建物3900万 (33㎡ 1LDK4戸 と 45㎡ 2LDK2戸)

土地90坪 1600万 つぼ単価18万



さて、ひかくですが、駐車場は単純に土地代なので

なるほど、つぼ単価が丁度半額なのですね。

納得しました。

1LDKの比較ですが、

福岡市内:6400万÷232㎡(総面積)×35㎡=965万

福岡市外:5500万÷222㎡(総面積)×33㎡=817万

・・・・・・・・・・・・・・・・817÷965×100=84.6≒85%

おおーーーーーーなんと1LDK1部屋あたりの総工費で比較すると

85%ではありませんか

だから、市内は60,000円/部屋なのに市外は51000円/部屋なのですね

・・・・・まあ、当たり前ですが

改めて比較してみてよーく理解しました。

アパート管理会社さんの家賃設定もよく考えられているようです。

【2014/08/25 22:18】 | アパート・マンション経営
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父親を介してですが・・・・

看護士の妹から「お兄ちゃんは、投資にはまってしまっていて、

いわゆる常識のタガが外れてしまっているよ

つまり、精神的な疾患だよ!」って言われました。

ラブ:・・・・・・・だよねぇー。

そうです。自分でも分かっているのです。

よーく分かっているんです。

もはや、何が常識の範疇の行動で

どんな考え方が一般的なのか?なんて

分からなくなっています。

病気だよねー。

しかし、私にも言い分があるのです。

「常識的な考え方」とはなにか?

一生懸命会社に奉公して、お給料を貰ってそれで生計を立てて

結婚してマイホームを持って、子育てして

退職して年金で生活する。

もし上記のかんがえ方がスタンダードであるのなら

私は、常識からまったく逸脱していないと思います。

だって、サラリーマン投資家だからです。

上記に付け加えるなら、投資で貯金を貯めて、

老後は年金プラスαを狙っていることくらいですかね。

投資をしている人を見ると、普通に暮らしている一般人?は

「投資にはまっている」と言います。

でもサラリーマンしている人に、「あなたは仕事にはまっている」とは

言いませんよね。おそらく皆が当たり前の行動だし、その行動意義を

理解しているからなのでしょうね。

私は、投資している人を見てもなんとも思いませんし、

ましてや「はまっている」なんて言葉思いつきもしません。

だって、私にとって「投資」は、当たり前のことで

よく理解できるからそう思うのでしょう。

反対に、投資をしない方を見ると

「人生一度きりなのにもったいないな」と思います。

結論として私は病気ではなくて

平均的な考え方とはちょっと違う世界に首を突っ込んでしまった・・・

だけなのではないでしょうか?

みんなどう思いますか?

【2014/08/24 08:58】 | その他
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Re: タイトルなし
loveskylinelove
> 妹さんは心配していると思いますよ。
> レバレッジ最大限にして、現物不動産投資に一点集中投資する理由と出口戦略が気になります。

シン様
投稿感謝します。

たしかに、妹は心配してると思いますね。
あの堅実だったおにいちゃんが・・・どうしてしまったんだろう?
てね。早く成功収めて家族を安心させねば。
さて、
レバレッジについては、過去の投稿(レバレッジ レバレッジ2)で
述べているとおりです。

現物(不動産)投資に集中するわけは、今日の投稿を見てね。


Re: タイトルなし
loveskylinelove
通りすがり様

いつも応援感謝いたします。

もちろん常識的な行動の大切さはよくわかります。

でも、この成熟した日本で成功を納めようと思ったら

ちょっと冒険しないといけないんですよね。

がんばります。

Re: 私も同じです
loveskylinelove
ティーキャピタル様

はじめまして

もちろん心配しての助言ですから

ありがたく思わなければいけないのでしょう。

お互い失敗はできませんね。


シン
妹さんは心配していると思いますよ。
レバレッジ最大限にして、現物不動産投資に一点集中投資する理由と出口戦略が気になります。


通りすがり
いつも拝見しています。
常識とはなんでしょうね?
おそらく大多数の人が支持する方法というか秩序のようなものでしょう。
逆に言えばマンション投資が常識になれば、儲けも期待出来なくなるので、妹さんのある意味褒め言葉ではないでしょうか?
数億も投資されているラブスカイさんをすごいと思います。何も投資していないし、出来ない自分ですが応援しています。

私も同じです
ティーキャピタル
初めまして。いつもこちらのブログを参照させていただいてます。私も親や妻から投資にはまっているといわれてますが、社会の常識を自分に当て嵌めて非常識といわれるのも納得いきませんね。

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さて、夏休みも終わったし

次の融資を取りにいきます。

まあ、私のやり方なのでどこの金融機関にも有効かどうかは

分かりませんが、実感としてはかなり有効だと感じています。

手段1:狙いを定めた金融機関の通帳を作る。

手段2:1000万程度の預金を入れておく。

手段3:ディベロッパーさんにお願いして販売物件の見積書と
     シミュレーションをを用意してもらう

手段4:属性一覧表を作成して金融機関窓口に乗り込む

手段5:商談時に貴行に貯金1000万入れている旨をアピールしておくこと

です。現在私のほうでは

手段1・手段2・手段4を実行済みです。

実は、どの販売業者さんでも、

現在物件が不足していて見積もりすらなかなか回ってきません。

今のところ、金融機関からは、物件が出たら電話ください

と言われて、担当者を着けてもらいました。

秋口には、よい物件も出てくると期待して

活動をしていきます。

何とか5棟目狙っていきますよ。

【2014/08/23 23:45】 | 融資・銀行・会社経営
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3棟目の実行
ヤスシノ
いつも楽しく拝見しています。
ラブスカイさんの行動力さすがです。

私も昨日福岡で2社と会い、3棟目のめどがたってきました。

屋上テラスがある、あの新築アパートです。事業計画7000万程度
オーバーローン
金利1.5%でCF85000円程度、
利回り7%前半です。

利回りはあまり気に来ていませんが、
土地の形がちょっと変わっているんです。
出口的に売りにくい?

でも駅から6分ぐらいだし、融資のタイミングも今がベスト…。。

正直迷っています。



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さて、おひさしぶりの投稿となります。

約半月のブログ夏休みを取っておりました。

これ以上休むと死亡説が流れるといけませんので

再開いたします。

きょうは、コメントの返事が遅れて

ご迷惑とご心配ををおかけしている

みなさまに、返事を返さねば・・・・っ


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【2014/08/19 23:30】 | その他
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