アパート7棟(54戸)と太陽光発電所120Kw保有で投資総額5億円 投資で得たキャッシュフローを海外で積立し12億円を手に入れる
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私のメイン銀行からはがきが届きました。

内容は、昨年銀行に頼まれて、

積み立て型で日経連同型の投資信託をはじめました。

まあ、銀行担当者さんもノルマがあるようです。

次の融資の件もあるので

快くはじめたわけです。

一口1万円でしたし。

さて、たいした投資額でもないので

放置状態ですが

通知書みてびっくりです。

元本はまだ11ヶ月で11万円なのですが

現在12万1000円になっていました。

金額が小さいのでたいしたことないのですが

よくよく考えたらすごいよね。

わずか11ヶ月で10%アップですよ。

まあ、信託系は水物なのでなんともいえませんが

やり方によっては、貯金よりぜんぜんいいよね。

いつでも解約できるので

いまなら貯金すべて投資信託に移動しようかしら?

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【2014/09/28 22:15】 | その他
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お礼
福一
返信ありがとうございます。参考になります。これからも勉強させてください。

Re: 保険についてです
loveskylinelove
福一 さま

いつも応援感謝いたします。

そうですね。

今回で保有する4棟のうち3棟の火災保険

見直しを行いました。

今回のタイミングは、今秋から来春に掛けて

長期保障(20年~10年以上)については商品から

なくなる可能性が高いと言われている点

物価上昇に伴い、保険料が上昇する可能性が高い点

太陽光パネルを設置したのでその辺を考慮した点

等あって、見直しました。

また、メイン銀行が火災保険を扱っているので

銀行の団体割引で20%の割引が利くので

保険料が安くなる点も大きかったですね。

内容については、家財保障を付けています。

これは必要かと思いますね。


保険についてです
福一
いつも拝見して参考にさせてもらってます。
もしよろしければお聞かせいただきたいのですが、保険は物件購入後、どの段階で、どういったところに留意して決められたのでしょうか。また火災、地震以外の保険に入っておられるのでしょうか。どうぞよろしくお願いします。

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「九州本土の再生可能エネルギー発電設備に対する接続申込みの回答保留について」

と題して、九州電力から通知が出ました。

なんと、新規の太陽光発電システム設置に伴う申請を保留するとの事です。

理由としては、

・7月末現在の申込み量が全て接続された場合、
近い将来、太陽光・風力の接続量は
約1,260万kWにも達することが判明

要は、1260万キロワットあれば、現在の九州ないの需要は十分まかなえるとの事です。

今後、本州含め他地域に送電する設備が整い次第再開のようです。

ただし、ご家庭用の太陽光(10kW未満)などは、当面回答保留の対象外ですので

個人宅に設置する場合は安心してね。


【2014/09/27 23:57】 | 太陽光発電・蓄電池
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taku
いろいろ教えて頂きありがとうございました。業者に
工事費負担金請求書の件、確認してみます。

Re: タイトルなし
loveskylinelove
taku様

「九州本土の再生可能エネルギー発電設備に対する接続申込みの回答保留について」

を読むと、

「工事費負担金請求書を送付済みのもの」は

対象外となっていますので、

現在、工事費負担金請求書が九電から

貴殿または、ディベロッパーに届いていなければ

残念ですが、おそらく保留処置となります。

急な発表でしたね。


taku
ラブさんは、いつぐらいに申請をだされましたか?輪私は、3月に分譲型の太陽光売電を予約し、業者によれば、3月申請とのことでした。業者に聞いても、たぶん大丈夫だと思うとの返事ですが、ラブさんは、どのように思われますか?

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carnegieさまから下のようなご質問が届きました。

新築不動産投資に同じような不安を感じている方は

多いと思いますので、簡単にお答えしますね。

まずは、ご質問内容です。

> 年間の見込みCFが66万円とのことですが、一部屋ずっと空いたままだとCFがマイナスになってしまいますが大丈夫でしょうか?もちろん入居率は当面高いだろうし数年後の金利引き下げも見越して投資されているとは思うのですが。得られるリターンに対してリスクが高すぎるような。。。数年後に家賃が5万円に下がることのありませんように。

さて、ラブスカイの回答を下に記しますね。

おっしゃられる通り、

数年後には、空室が出だして

赤字になります。

昔投稿していますが、

簡単におさらいすると

1年目から10年目までは、

66万(年間CF)×10年=660万貯めて、

11年目から25年目まで

-20万(年間CF)×15年=-300万吐き出して

最終的にローン終了時:660万ー300万=360万の儲けとなります。

25年掛けてわずか360万円です。!

これが、新築不動産投資の目指すところです。

もう少し空室が出たとしたら、

25年でプラスマイナス0となります。

じゃあ、なんで新築にこだわるのか?

われわれ新築不動産投資家が目指すところは、

大きく2つあります。

1つ目は、とんとんまたは、ちょっとマイナスキャッシュフローで

25年を乗り切り、最後に土地と古くなったアパートを残して

老後に備えること。

2つ目は、最初の10年でしっかり現金を残して、11年目以降に残価で売却し

現金を手に入れることです。

当面は、この2点を想定しながら運営することになります。

時代に合わせて選択することになります。

なので何度も言いますが、3棟や4棟新築賃貸アパートを保有しても

脱サラできるほどのキャッシュは残りませんので

あくまで、保険・年金・お小遣い程度で新築不動産投資に望む

べきでしょう。

まあ、いつか述べますが、

人生を豊かにする上で、

新築不動産投資を推し進めることで、

この2点以外にものすごい、ものすごーーーい

副作用もありますので、まあ、トライする価値はあるとは思いますね。


【2014/09/26 23:20】 | アパート・マンション経営
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Re: タイトルなし
loveskylinelove
> 副作用について考えてみました(笑)
>
> 東京オリンピック開催前に売るか、
> 国債暴落時によるハイパーインフレの対抗手段になるかもしれない…etc

シン様

うーんいい線いってますね。

しかし最もおおきな副作用は

ヒント「融資」となります。

まあそのうち解説しますね。



Re: タイトルなし
loveskylinelove
1Rと地方木造一棟 さま

いつもご助言感謝いたします。

そですね。

新築投資のもっとも大きなメリットは、

最後に土地が残る点ですね。

出口戦略として、

売って現金化するもよし

土地を担保に他の投資の融資引き出しに

使うもよしですね。




1Rと地方木造一棟
いや、土地値の高い場所での新築は全然ありですよ。
CFさえ廻れば、最後は土地が残ります。
全く有効な投資手法だと思います。


シン
副作用について考えてみました(笑)

東京オリンピック開催前に売るか、
国債暴落時によるハイパーインフレの対抗手段になるかもしれない…etc




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1棟目と3棟目の火災保険の見直しを考えています。

まあ、メインバンクからの提案だったんですが、

1棟目は10年で更新だし、

3棟目は3年で更新です。

今回の見直しで25年しっかり掛けたいと思っています。

現在見積もり中ですが

ざっと解約返戻金が70万くらいあって

250万くらい保険料が掛かるので

手出しは、180万くらいになるかな?

ちなみに、太陽光発電システムも対象になるか確認したら

なるようです。太陽光システムには

そもそもメーカー保障があるので

何かあっても2重の保障が利くということかな?

また、詳細は次回!


【2014/09/17 23:00】 | 太陽光発電・蓄電池
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Re: タイトルなし
loveskylinelove
topgunさま

> ところで、九電が再生エネ買取の新規受付中止しましたね
> せっかく土地があるのに痛恨の極みですね

そうなんですよー

ちょっと急な発表ですよね。

でも、日本全体としてはまだまだ

電力は足りないわけですので

送電網が整備されて再開されるのを待ちましょう!

しかし、現在資金の予定もなかったので

丁度よい活動延期期間(資金調達期間)として

前向きに捕らえましょう!!

Re: 相互リンクの申請につきまして
loveskylinelove
株式会社アスト・リンクス様

リンクを張りました。

今後ともよろしくお願いします。

Re: 太陽光
loveskylinelove
taku様

返信遅くなり恐縮です。本業が忙しくて

休日を利用してまとめて

返信しているしだいです。

さて、ご質問の件ですが、

>ラブさんも1棟目購入の際は、かなり戸惑われたと思いますが、どのようなタイミングでまた基準で物件を選択し、購入にいたったのですか?差支えないようでしたら教えてください。

実は・・・・私は・・・性格的に

すごーく「直感的」に行動します。

そして、その直感を「理論的」に検証して、意義を後付します。

なので、やってしまってから後で後悔・・何てこともあります。

ということで、私が投資を実行したときに

「とまどい」なんてことはまったくありません。

なんせ、自分を信じてしまっているので・・・。

ちなみに、私のポリシーは「業者任せ」です。

よって、業者の選定には時間を掛けますが、

物件選びは業者任せなので

自分自身に基準なんて設けていません。

自分の信じた業者が持ってくる物件は基本的に

すべて信じます。

まあ、あえて基準を言うとしたら、

・物件は、都市部(人口増加中の)

・地震の影響を受けない地域選定(太平洋沿岸部×)

くらいですかね。

お互い頑張りましょう!



相互リンクの申請につきまして
今日の一歩が明日の三歩|不動産投資で給料以外に安定収益を!
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taku
九電が再生エネの買取の新規受け付けを中止したんですね。知りませんでした。1棟目は、分譲型の太陽光を予約しており、来年4月より売電開始です。2棟目の購入も検討しておりましたので、残念。
これからは、アパート、区分マンションの投資を考えており、現在、勉強中です。アパート、マンションの1投目の購入基準は、かなり難しいと思いますが。。。ラブさんは、どのような基準で1棟目を購入されたのでしょうか?


topgun
パネル自体には性能保障や製品の瑕疵による保障はあると思いますが、火災保険のような総合保障はないでしょう
まあ、施工業者が施工費のなかに保険料を含めていれば別ですけど・・・

ところで、九電が再生エネ買取の新規受付中止しましたね
せっかく土地があるのに痛恨の極みですね

太陽光
taku
福岡出身で熊本在住のtakuです。最近、投資に興味があり、分譲型の太陽光を予約しました。かなりブログの内容は、参考になり役に立ちます。次は、不動産投資に興味があり、本を読み漁っておりますが、不動産投資の奥深さを痛感しております。ラブさんも1棟目購入の際は、かなり戸惑われたと思いますが、どのようなタイミングでまた基準で物件を選択し、購入にいたったのですか?差支えないようでしたら教えてください。

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さて、熊本の母の実家には

50kwの太陽光発電システムを設置していますが、

下の写真のようにまだまだ空き地があります。

DSC_0055_20140914165642ce5.jpg


草刈れば、まだ100kwは設置できます。

でも、法律が変わってしまって、同じ申請者では

同じ住所に低圧では設置できません。

高圧ならいいけど儲からないしね。

うーん、高圧でトライしようかなー

それとも、名義を変えてトライしようかなー

悩みます。

【2014/09/16 23:52】 | 太陽光発電・蓄電池
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さて、太陽光発電事業・・・・

事業は、シミュレーションどおり

大成功ですが・・・・

後悔もあります。

そ・れ・は、

雑草対策です。

もちろん、設置時からよーく理解しておりました。

が、草ってすごい成長力なのです。

いま、2ヶ月に一度雑草対策に熊本行って

刈っているのですが

みてください、最近雨が多かったせいでしょうが

ぐんぐん草伸びてます。

2ヶ月前に草かってツンつるテンだった土地がぼうぼうです。↓

DSC_0052.jpg

うーん大失敗です。

もう、わたし草刈飽きました。

こんなことなら最初にしっかり砕石敷いておけばよかったです。

大後悔・・・・

・・・・

・・・・・しててもしょうがないので対策考えました。

まず草刈って、土木シート敷いて、砕石を敷くことにしました。

思い立ったらすぐ行動です。

草かって、土木シート敷きました。

8時間掛かった・・・・。

費用は、
500㎡分のシート:8800円

シート止め樹脂具:4000円

人件費:プライスレス

でしたが、

DSC_0004.jpg

DSC_0005_201409071147580b2.jpg

さて、次は、砕石敷きです。

大体数量的には、10tダンプ7台分ですが、

見積もりを知り合いの造園屋さんに聞いたら1台36000円と言われました。

26万か・・・

その後、ネゴを実践して、

最終的には、1台あたり19000円にしてくれました。
(ちょっと会社名をちらつかせて利用させていただきました。)

14万です。この程度なら大した事ないな。

後は、自分で敷くか、業者に頼むかですね。

今後の投稿に乞うご期待です。

しかし、野立て検討している皆さんは、

しっかり基礎の雑草対策してね。




【2014/09/06 23:03】 | 太陽光発電・蓄電池
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シン
釈迦に説法のようでしたね(笑)

Re: タイトルなし
loveskylinelove
シン様

ご助言ありがとう。

でも、3年前から、この土地の草刈は、

シルバーさんを使っていますよ。

砕石敷きレベルになると、シルバーじゃ

厳しいですね。opもいるしね。


シン
シルバーさんを雇ってみては、いかがでしょうか?中には土建を経験している職人みたいな人がいて、安価で、防草シートや柵を作ってくれると、太陽光の業者が言ってましたよ。

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現物投資(不動産投資)に没頭する理由を聞かれましたので

この場を借りて述べておきますね。

fxや株式投資等の

他の投資はとても水物で

どんなにうまく行ってても、たまたま、その時代に適合していただけで

トレンドが急激に変化したら一気に破産です。

コンスタントに儲かりません。

ですが、今後必ずインフレは進みますので、

現金を何かに替えなければいけません。

何かに投資しなければいけません。

そうなると、リスクのなるべく少ないポートフォリオに

投資しなければいけませんが、

素人の私では不動産くらいしか思いつきませんでした。

臆病なのでサラリーマンは辞められませんし・・・。

と言うわけで、私にとっては

一番安心な投資先として不動産投資

特に新築賃貸ばかりやっているのです。

怖くて中古に手は出せないし・・・。


【2014/09/05 21:14】 | アパート・マンション経営
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ちょっと前までデフレ時代と呼ばれていて

いろんなものが安く買えて

100円均一や

ユ〇ク〇、マ〇ド〇ル〇、し〇むら

に代表される、安くて品質が良い

お徳感満載のお店が繁盛していて

家電もちょっと前なら10万したような物が

2万円だったり・・・

なんとなくだけど、いろんなものが、

ひと昔前より安くてこれが「デフレ」なんだなーって

勝手に感じていました。

漠然とだけれどもいつかは「大デフレ」はいつかは終焉を向かえ、

「インフレ」時代が再びやってくるであろう事は

想像していましたが、そのときまでにはしっかり準備をして臨もうと

思っていました。

が、・・・ちょっと巷で「インフレ」と言うキーワードが流れ出し

それ「アベノミクスだ」

それ「五輪開催だ」

それ「株価最高値更新だ」

それ「ドル円104円こえたー」

「もう都心の地価が高騰して安く調達できないー」

なんて言葉が飛び交いだし、

言うも間にか・・・もう「インフレ」時代に突入しちゃってる?

なんて実感を抱き始めています。

株価や為替もそうですが、一度トレンドが生まれてしまうと

もう誰にもとめることができないのが経済です。

もしいま「インフレ」に突入しているのであれば

対策を練らねばなりません。

このままでは、さらに将来やってくる・・・かもしれない

「ハイパーインフレ」に備えなければなりません。

お金の価値がどんどん低下してしまいます。

今、6000万で購入できていた不動産が2億円になってしまうかもしれません。

やれることは、貯金をすべてはたいて、物品を購入せねば・・・

・・・・あ、既に今の私の状態だな・・・特に対応する必要なし!・・・チャンチャン。

【2014/09/02 22:16】 | その他
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