アパート7棟(54戸)と太陽光発電所120Kw保有で投資総額5億円 投資で得たキャッシュフローを海外で積立し12億円を手に入れる
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書棚の不動産関係の資料を整理していたら

今から8年前の2006年に書かれた雑誌が出てきました。

当時のレポートによると

賃貸住宅居住者層(39歳以下人口)は

2000年を基準として

2005年には19万人減少

2010年には80万人減少

2015年には108万人減少

特に2015年度あたりの団塊ジュニア世代(まさに私の世代)

の40歳代移行に伴う持ち家化による

賃貸住宅の需要の大減少は

不動産投資家に重大なダメージとなるであろう!!!

今後の人口の減少に伴い加熱する

供給量も減少に転じる可能性がある!

とありました・・・。

当時は、デフレの真っ只中で、

乱立する分譲マンションが売れなくなって

その苦肉の策として分譲→賃貸に変えて対応したために

巷に賃貸物件がわんさか増加した時代でしたね。

2005年当たり結構大手の

ディベロッパーさんが倒産していましたもんね。

わたしもある大手不動産会社の株持っていたけど

紙切れになったのを覚えていますよ。

8年前も今と同じような論調で

加熱する不動産投資の未来を危惧していたのですね。

さて、じゃあ現在はどんなんでしょうか?

賃貸需要年齢層の減少は8年前の予想通り

ガクッと減っていますね。

世帯数も来年あたりから増加から停滞そして

数年後には減少に転じそうです。

でもでも・・・建築ラッシュは

どのニュース見ても

まだまだつづくと予想されていますよね。

4月の消費増税後も建築数が増え続けているくらいですからね。

まあ、来年の相続税アップをにらんでの

地主さんの建築ラッシュが強烈に建築数を押し上げているのでしょうね。

今、新築経営を始める方には2種類あるのですが、

①単身者・若者が集まる中央都市に土地からアパートを建てる方(私はこれかな)

②相続税対策として田舎の先祖代々の土地にアパートを新築する方。

①は、当面入居者は見込めるものの土地から手配するので

利回りは7~8%しか見込めません

②は建物代だけなのでたとえ家賃設定が都会より低いにしても

利回りは良くなります。

ここ数年は②の方が大増加しているのですよね。

テレビコマーシャルも

見ない日はないしね。

「すべて託してみませんか?」なんてキャッチコピーでね。

わたしは、②は今後厳しいと思うのですよね。

賃貸需要世代は39歳以下なのだから

いくら低家賃にしても

単身者やdinksがわざわざ田舎に

住むとは考えられないし。

将来、建て替え時期が来た田舎の

木造賃貸アパートが建て替え

られずに、低家賃で市場に供給され続ける

のだろうね。

そして、その物件が中古でバンバン市場に出てきて

ますます賃貸不動産・・・加熱か?!

余談ですが、どうあがいたって

賃貸需要世代の39歳以下人口は減少するのですよ。

こればかりはショウガナイ。

(団塊ジュニア世代の40歳突入後は若干落ち着くようですが)

賃貸経営の将来は暗黒なのか?

(どのニュース見てもお先真っ暗な感じですが)

わたしはそうは思いません。

将来の新築経営の救世主!

新たな賃貸需要世代の出現!

もう予想はつきますよね。

「高齢化社会」

やはりこれだな。


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【2014/10/31 04:32】 | アパート・マンション経営
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5棟目の物件として

福岡市内の物件を探してもらっていますが

先日営業マンさんから電話があって、

東区のある物件は土地の調整がつかず

流れてしまったようです。

残念です。

でも新築でも昔のように8%台後半の物件は

ないようですね。

地価は間違いなく上昇しているようですし、

売主も強気継続なんでしょうね。

まだ準備ができそうな物件はあるようなので

朗報を待ちましょう!!

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【2014/10/28 21:29】 | アパート・マンション経営
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2週間ほど前、管理会社から

ダミーのビデオカメラと人感センサーライトの設置

を勧められました。

良く理由を聞いてみたら

福岡市内の管理物件でエアコンの室外機の盗難

が相次いでいるとの事・・・・物騒ですね。

保険があるので金銭的なダメージはないようですが

盗難による入居者への精神的な不安による空室リスク拡大

又は、風評被害の方大きいようです。

と、言うことで提案を受けていたのですが

今日連絡があって取り付けが完了したとの事です。

支出としては、

ダミーカメラとセンサーライトで1棟あたり22000円

2棟で44000円でしたが

2000円だけ値切って・・・42000円にしてもらいました・・・てへ

この程度で少しでも被害が防げるならぜんぜんありですね。



【2014/10/27 21:27】 | アパート・マンション経営
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さて、先日に引き続き

太陽光発電システムの保障内容確認ですが、

メーカーの保障についてです。

私のところの保証は

10年間保証です。

ただし、太陽電池モジュールに限り、25年間の出力保証とのことです。


対象内容は、

・システム構成機器に不具合が生じた場合。

・太陽電池モジュールの出力が、設置後から10年間、
公称最大出力の90%を下回った場合及び、設置後11年目
 から15年間、公称最大出力の80%を下回った場合。

・パワーコンディショナの電力変換効率が、
保証値(カタログ記載値の90%)を下回った場合。

・太陽電池を据付けるための架台・取付金具の製造瑕疵
により設置強度を保持できず、太陽電池モジュールの外れ・
 落下を生じさせた場合。 など

じゃあアフターは?とおもって、確認したら、

保証期間(10年)内は、販売店舗から直接

定期点検(無料)を実施してくれるそうです。

まあ、何事もなく20年間発電し続けてくれれば最高ですが

人生何があるか分かりませんからねー。

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【2014/10/24 20:05】 | 太陽光発電・蓄電池
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Re: お疲れ様です
loveskylinelove
後藤様

いつも応援感謝いたします。

返信遅くなり申し訳ありません。

> 不動産投資勉強中ですので、成功者の真似をするのが一番と思いご相談いたします。

ローンを返済し切るか、売却益を手に入れたときが成功となりますので

わたしは成功に向けて努力を続けるだけです。

・・・・すみません。努力しているのは私ではなく

管理会社でした。

> サラリーマン年収650万円での入り方ですが、太陽光、新築不動産等同時進行考えてます。

狙う利回り等アドバイスありましたらお願いいたします。

利回りは、年間家賃÷購入額ですので・・・・

都会で土地からの手配による新築投資ならどの物件も7%程度ですよね。

田舎なら10%の新築投資も可能かもしれませんが

失敗するリスクも高いかも・・・・。

質問の意図とはちがう回答になっちゃってるかも

すみません。

新築投資で私は自己資金比率も金利も関係ない

いわゆる利回りを参考にしていないので・・・。

わたしは投資利回り至上主義(ブログに詳細に投稿すみでーす。)




お疲れ様です
後藤
いつもブログありがとうございます。
不動産投資勉強中ですので、成功者の真似をするのが一番と思いご相談いたします。
サラリーマン年収650万円での入り方ですが、太陽光、新築不動産等同時進行考えてます。狙う利回り等アドバイスありましたらお願いいたします。

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ニュース見てたら、滋賀県の

メガソーラーでケーブル総延長4.2km(重さ4t)

が盗難にあったようですね。

管理事務所もあるし、高さ2mフェンスも

設置してあったけど被害にあったとのこと・・・

これオーナーはきついだろうなね。

ラブとしても、規模は何100分の1ですが

一応システムの保証書と火災保険の

規約を読み直して盗難保険完備されているか確かめてみました。

メーカー保障には、

25年間モジュール性能保証と

10年間自然災害補償(有償)があり、

どちらも対象となっていました。

このうち、10年自然災害補償の方に

盗難保障付となっておりました。一安心。

ただし、この盗難補償付の自然災害補償は

1,000kW未満限定とのことでしたが、

もちろん私のは対象です。

さて、本題ですが、それでは

アパートで加入している火災保険はどうだろうか?

火災保険で損害補償の対象を確定するにあたり、

建物の一部として保障してもらうのか?

それとも家財として保障してもらうのか?

考え方によって異なってきますが、

屋根にがっちり固定されていて、

移動できないアパートの太陽光発電システムは

建物として保障されそうです。

火災保険は、火災、台風、落雷、ひょう、降雪などの自然災害

以外にも、盗難に遭った場合にも保険金が支払われます。

安心安心。

しかし、ここにも注意が必要で、新築時に設置した場合は

対象ですが、後から設置した場合は、保険会社に連絡して

対称にしてもらわなければいけませんよ。

その場合は、築年数によって変わりますが、

増額になると思いますが・・・。

私のところは先日、火災保険を見直して

太陽光も対象にしてもらいました!

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【2014/10/23 07:05】 | 太陽光発電・蓄電池
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わたくし、

スマホ買い換えました

ギャラクシーs5でーす。

購入時にどこも店員にお財布携帯設定しますカー?

と聞かれたのでお願いしました。

とりあえず、上限1万円ですが

今日、コンビニで使ってみました。

これすげー

すごいですね。

ものすごく便利ですね。

とりあえず上限をあと2万円ほど

上げようと思います。

イヤー便利だ!!

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【2014/10/19 20:29】 | その他
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太陽光発電事業を行なうに当たり

避けては通れないのが

電力会社から請求が届く「工事費負担金のお知らせです」

福岡市内の場合は

町のいたるところに大きなトランスが設置されており

そこからの引き込み費用だけなのでせいぜい20000円から8万円程度ですが

熊本の野立ての発電所は、121万えんも請求がありました。

電柱を5本も設置しなければいけなかったのでしょうがないですがね。

さて、現在

九電の新規発電事業の凍結ですが、

4棟目アパートの屋根については、

「工事費負担金のおしらせ」が既に届いているので

実施可能のようです。

ほっとしました。

負担金額も18000円ですし、

来年早々にはせっちしよっと

ちなみに15kw程度になりそうです。

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【2014/10/18 21:50】 | 太陽光発電・蓄電池
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相続税の改正が来年実施されたら

財産を相続として単純に土地として残す

今までの方法では

税金がどーんと掛かってきます。

すると、いかに生前に土地を活用して

税金対策をしておくかがカギとなりますねー

この辺をディベロッパーさんがつついて

土地活用を目的に

今後も賃貸アパート経営は増えるかもねー

金利も空前の低金利だしねー

早く土地を用意していただいて

よい物件を提案してよーディベロッパーさん!!!!

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【2014/10/17 22:10】 | その他
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ふと、自分のブログを読み直して見ました

ちょっと気づいたことがあります。

まあ、例外はあるけど

ほぼ月に2桁とうこうしていますね。

月の前半で2桁投稿した時は

後半投稿ないし・・・・・

前半投稿がないときは

後半怒涛の投稿で2桁にしています。

あまり意識していなかったけど

なんとなくそんな法則があるようです。

大体10から15程度の投稿が私のライフスタイルに

あっているのでしょうね。

よい発見だ!

と、言うことは・・・・・

今月はこれから怒涛の投稿か?

自分にプレッシャー与えてみました!

乞うご期待

【2014/10/15 23:14】 | その他
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Re: 自分のペース
loveskylinelove
今日の一歩が明日の三歩様

やっぱりブログを長く続けていくコツは

自分の心地よいペースで

ノルマに感じないように運用することだなーって思いますね。


今後ともよろしくです。

自分のペース
今日の一歩が明日の三歩|不動産投資で給料以外に安定収益を!
投資総額2.6億!サラリーマン投資家ラブ☆スカイの記録さん、こんにちは。


私もブログの更新頻度について、時々考えたり振り返ったりすることがあります。


今回の記事を拝見しまして、各々に心地いいペースやサイクルがあるんだな!と確認すると共に興味深いと感じましたので、コメントさせて頂きました。


不動産ネタとは異なりますが、こういった記事もとても面白いですね!

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さて、安部内閣の下

相続税の大増税が確定しました。

運用は来年1月からです。



ちょっとおさらいすると

相続税の課税対象額=財産の評価額-控除

となりますが、

控除額が大きければ大きいほど

お得です。

控除=基本控除額×相続人の数×一人当たりの控除額

です。

おもな改正内容ですが、

基本控除:5000万円→3000万円(40%減!!)

相続人一人の控除:1000万円→600万円(これも40%off)

となるので

もし、3人の相続人に5000万円の相続があるとすると

今までは、控除額=5000万円+1000万円×3人=8000万円となり

相続税額=0円でしたが

来年からは、控除額=3000万+600万掛ける3人=4800万えんとなり、

相続税額=200万円となりますね。

いきなり相続で200万となると大きいですね。

まあ、でも、相続税が増額することで

相続することにメリットがなくなるので

生きているうちに消費する方が増えるでしょうから

日本のためにはとてもよい改正でしょう。




【2014/10/14 00:43】 | その他
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Re: 親の財産は今年処分がベターです
loveskylinelove
借キング様

そうですよねー

でも、わたし兄弟4人だし

相続辞退しているのでどっちでもよいかな?

相続するなら今年ですね!

親の財産は今年処分がベターです
借キング
相続税で親の財産、今年処分すると該当しないけど、来年からは相続税の対象にもなるので可能なものは年内の処分がおすすめです。

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